山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７(長坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
20,900円
2017年01月01日に行った山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 20,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長坂、910m |
| 地積 | 258㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | -(%),-(%) |
| 都市計画区域区分 | 都市計画区域外 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
久保嶋仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保嶋仁 |
|---|---|
| 価格 | 20,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等が標準的で競争力は普通である。 |
| 地域要因 | 小・中学校の近くに存する住宅地域であるが、一般住宅地の需要が少ない為、取引自体が少なく、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 長坂駅東方に存する一般住宅を中心とした住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北杜市長坂町を中心とする市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁等を有する個人であり、圏外からの転入者は殆どない。近隣地域は、長坂駅周辺の商店街や小・中学校等へは比較的近いものの、目立った開発等は見られない。地縁を有する者以外の選好性は薄い地域であることから需給は弱く、不動産取引は低調。土地は500万円程度度が需要の中心であり、新築戸建物件の売出しはあまり見られない。 |
| 一般的要因 | 北杜市の人口は減少傾向にあり、高齢化が進んでいる。一般住宅地については需要は少なく、不動産取引は低調である。 |
窪田修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 窪田修 |
|---|---|
| 価格 | 21,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人口が減少している北杜市の中でも小・中学校に近接する住宅地域で、小学校の統合もあり、限定的であるが、需要の回復傾向が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 小中学校に近接した中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。人口減少や地域の衰退等の影響は受け、地価は下落傾向にあるが、小学校の統廃合により、需要はやや回復傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長坂町を中心とした北杜市内の一般住宅地域であり、需要者の中心は市内の個人の一次取得者層で、地元地縁者が需要の多くを占めているが、小学校の統廃合があり、小・中学校に近い近隣地域は、ファミリー層を中心に他所からの転入者も見られる。このような需要はあるものの、人口減少等の影響により、価格水準は弱含みに推移している。土地で500万円前後、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は横ばい傾向で、一般住宅に対する需要は人口減少もあり弱含みとなっているが、別荘地需要は全体として横ばいで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8266005 北緯 138度3737362 |
参考：該当物件周辺マップ
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山梨県北巨摩郡長坂町長坂上条字大日向２５３３番２８群馬県邑楽郡大泉町朝日四丁目７２０番７山梨県北杜市長坂町大八田字道添３８５２番５
参考：近隣駅の地価相場
長坂駅(地価相場 20,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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