三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外(新堂駅・佐那具駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,400円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,400円/㎡としました。

三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
住居表示 
価格8,400円/㎡
交通施設、距離佐那具、3,900m
地積500㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村昭彦氏による調査レポート

不動産鑑定士西村昭彦
価格8,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外集落地域の一環として地域推移は安定しており、地域要因に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏は伊賀市郊外を中心とする既成住宅地域である。需要者は当該方面に地縁性を有する居住者にほぼ限定され、同一需給圏外からの転入は認められない。郊外集落の一環として土地利用は固定的であり、新規供給はほとんどない。全般的に集落地域に対する新規土地需要は弱く、市場での取引自体があまり見られないが、土地は500㎡程度が標準的画地であり、総額400万円前後が市場での価格帯になるものと思料される。
一般的要因伊賀市の総人口は減少傾向で推移しており、県平均より高い減少率である。生産年齢人口の減少率が大きく、全般的に衰退傾向が窺えるものである。

吉川輝樹氏による調査レポート

不動産鑑定士吉川輝樹
価格8,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。主要道背後の集落的形態もある地域ゆえに需給は停滞気味であり、地価は弱含んで推移している。
市場の特性同一需給圏は概ね伊賀市内の既成住宅地域一円、とりわけ旧郡部の集落地域や既成住宅地との価格牽連性が強い。需要者の大半は伊賀市内の居住者で他市からの転入は少ない。地縁血縁関係等の人的要素が色濃く反映される集落系統地域は取得動機も限定されるがゆえに、選好に劣り、需給は弱い。取引は規模、用途、事情や取得動機等によりばらつきがあり、中心となる価格帯は把握しがたいのが実状である。
一般的要因伊賀市は人口減少や高齢化が顕著であり、地方経済は依然として厳しく、活力に劣るため、住宅地需要も総じて弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8321547
北緯 136度1746677

参考：該当物件周辺マップ

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三重県阿山郡阿山町大字馬場字小倉１９６番三重県阿山郡阿山町大字馬場字馬場崎９９７番２外三重県阿山郡阿山町大字川合字上山１２１２番外三重県阿山郡阿山町大字馬場字大房１０７０番１外三重県伊賀市馬場字小倉１９６番三重県伊賀市阿山ハイツ１４４０番６三重県伊賀市柘植町字北浦２３１０番

参考：近隣駅の地価相場

新堂駅(地価相場 9,700円/㎡)佐那具駅(地価相場 16,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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