神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８(大倉山駅・綱島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
260,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市港北区師岡町字南谷戸３３９番２８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大倉山、550m |
| 地積 | 113㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンションの混在する高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡部秀一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡部秀一 |
|---|---|
| 価格 | 261,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等標準的で、総額も手頃で市場性は充分認められる。 |
| 地域要因 | 比較的居住環境に恵まれた駅に近い住宅地域として当分の間推移していくものと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心にマンションも見られる駅に近い高台の住宅地域であるが、開発の可能性は低く、当分の間現状のままで推移していくものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、「大倉山」駅を中心とした東急東横線沿線並びに市営地下鉄線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、横浜市、都心へ通勤する二次取得者が大半を占め、総額によっては一次取得者も見られる。新築の戸建住宅は総額4，000万∼4，500万円程度（土地：100㎡、建物：延90㎡）の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気はこのところ弱さも見られるが、個人消費は底堅い動きとなっており、緩やかな回復基調が続いている。 |
坂本圭一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本圭一 |
|---|---|
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 高台の住宅地域の標準的な画地であり、個別的要因に特記すべき変動は認められない |
| 地域要因 | 丘陵地高台の住宅地域で起伏が大きく街路条件は必ずしも良好とは言い難いが、眺望は良好である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほかマンションもみられる丘陵地の高台住宅地域であり、狭隘道路、階段状道路等、街路条件は必ずしも良好とはいえないが、眺望は良好で住環境は概ね現状を維持すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急東横線沿線の港北区内の低層住宅地域がその圏域である。需要者は東京・横浜の都心部に通勤する二次取得者のほか小規模宅地では一次取得者、また圏外からの転入者もみられる。宅地の供給は既存の宅地の分割細分化、小規模未利用地の開発等により行われる。起伏があり立地条件により異なるが、新築の分譲住宅で4，500∼5，500万円前後、人気沿線の住宅地のため需要は堅調である。 |
| 一般的要因 | 個人消費に弱さがみられるが、マイナス金利政策により、富裕層、若年層を中心とした住宅ローンは伸びており、住宅地の選別化がすすんでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5243129 北緯 139度6433761 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市港北区小机町字土井之谷１０９９番２神奈川県横浜市港北区菊名町字和田前６６１番３神奈川県横浜市港北区富士塚１丁目１８４２番５７神奈川県横浜市港北区樽町１丁目３７４番１外神奈川県横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２神奈川県横浜市港北区樽町４丁目１０７３番外神奈川県横浜市港北区樽町１丁目１００番１３神奈川県横浜市港北区樽町１丁目５９６番２神奈川県横浜市港北区樽町４丁目１０７３番外
参考：近隣駅の地価相場
大倉山駅(地価相場 267,000円/㎡)綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)菊名駅(地価相場 337,000円/㎡)北新横浜駅(地価相場 314,000円/㎡)新羽駅(地価相場 267,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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