岡山県玉野市明神町１５８７番６０の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,800円

2017年01月01日に行った岡山県玉野市明神町１５８７番６０(岡山県玉野市明神町１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,800円/㎡としました。

岡山県玉野市明神町１５８７番６０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県玉野市明神町１５８７番６０
住居表示明神町１１−１０
価格36,800円/㎡
交通施設、距離宇野、5,900m
地積166㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近接する住宅地域であるが、市場人気は幹線直背後及び利便性の良好な中心地の住宅地域に奪われている。
地域要因の将来予測小学校に近接する戸建・共同住宅等の混在する住宅地域である。大きな地域要因の変動は認められないが、居住者の高齢化、市内中心地へのアクセスに劣ること等に起因し地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、玉野市南西部に位置する明神・御崎地区を中心とした郊外の住宅地域である。需要者の中心は、玉野市居住者及び勤務者が主体で30∼40代の勤労者世帯である。土地は200㎡程度が標準的で800万円程度、新築戸建で約2300万円程度が需要の中心である。近年、岡山、倉敷に勤務する層が増加し、通勤に便利な西北部、宇野駅周辺に需要がシフトし、取引件数は減少傾向である。
一般的要因県内景気は穏やかな回復基調を続けているが、玉野市内は人口減少・企業低迷により停滞している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格36,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近接する熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測小学校に近接する一般住宅と共同住宅等が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。近隣市や利便性の高い地区へ需要が流出傾向で地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は宇野駅から南西方直線距離で約4．5km内外の国道背後の住宅地域と判定した。主たる需要者は玉野市在住者及び出身者等の一次取得者が中心である。近年は近隣市への通勤に便利な北西部や北東部のほか利便施設が集積した宇野・築港等の玉野市中心部へ需要が流出傾向である。需要の中心となる価格帯は土地で600万円∼900万円程度、新築戸建住宅で2，200万円∼2，500万円程度である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4588627
北緯 133度9250053

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県玉野市和田３丁目１２００番５９岡山県玉野市深井町３７８１番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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