熊本県八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外(日奈久温泉駅・肥後二見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,000円

2017年01月01日に行った熊本県八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,000円/㎡としました。

熊本県八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外
住居表示 
価格24,000円/㎡
交通施設、距離日奈久温泉、550m
地積202㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

園田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士園田修司
価格24,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が劣り、通勤圏としても魅力に欠ける。当該地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。顕著な人口減少、地域経済の低迷等を背景に今後も地価水準は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は日奈久町を中心として広がる八代市の住宅地域一帯。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、その行動は居住の快適性を指向するだけでなく、地縁性の影響を受けやすい。新規開発等はほとんどなく、地域経済の低迷、顕著な人口減少等を背景に、住宅地需要は弱い状態が続いている。取引価格は規模等によりまちまちで、市場の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因八代市の人口は減少傾向。熊本地震による市場への影響は微小。北東部及び北西での住宅地供給が比較的活発。総体的な住宅地需要はやや弱い。

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格23,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日奈久地区では、古くなった建物を解体し、更地となった場所が多くみられる。地区内の住宅需要は非常に弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測日奈久地区の人口減少率は大きく、高齢化率も非常に高い。地区外からの転入は少なく、建物を解体し、更地となった場所も多い。住宅需要は限定的で、今後も地価は下落基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八代市郊外部を中心とした既成住宅地域である。需要者は、地元地縁関係者が中心となる。日奈久地区は、人口減少率・高齢化率が非常に高い地区で、地区外からの転入は少なく、周辺では空き家や建物を解体し、更地となった場所も多い。過去の取引をみても、割安な価格水準で成約しており、市場は低迷している。中心となる土地の取引価格帯は、500万円前後で、中古建物付きの取引が大半である。
一般的要因日奈久地区は、人口、世帯数の減少傾向が大きく、高齢化率も非常に高い。また、日奈久温泉街では一時熊本地震の影響により観光客が減少した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田,植林地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度4343157
北緯 130度5771549

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

熊本県八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外

参考：近隣駅の地価相場

日奈久温泉駅(地価相場 27,400円/㎡)肥後二見駅(地価相場 27,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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