福岡県久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４(三潴駅・犬塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


27,600円

2016年01月01日に行った福岡県久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

福岡県久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離犬塚、500m
地積262㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ小学校に近い住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

淺川博範氏による調査レポート

不動産鑑定士淺川博範
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近接する住宅地域であり、周辺にはミニ開発分譲が活発化するなど、値頃感も相俟って需要は底堅い。
地域要因の将来予測小学校に近い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は無いため現状での推移と予測する。分譲地開発が活発であり需要は安定しているため、地価は横ばい傾向である。
市場の特性同一需給圏の範囲は三潴町の住宅地域一円である。需要者の属性は市内居住者が中心となっているほか、分譲地には市外からの転入も見られる。地域内は中位の一般住宅であるが、三潴町内全域的に見れば、ミニ開発分譲が活発化しており、開発業者による用地需要の旺盛な状況が続いている。中心となる価格帯は土地建物総額2，000∼2，500万円程度となっている。
一般的要因人口微増、取引価格は上昇傾向、供給よりも需要が強い状況が継続しているが、市内では利便性次第であり、郊外部では供給圧力が強い。

綾部圭太氏による調査レポート

不動産鑑定士綾部圭太
価格27,600円/㎡
個別的要因標準的画地であり、同一地域内において概ね標準的な競争力を維持しており、個別的要因に変動はない。
地域要因久留米市南西部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、不動産需給動向は概ね堅調で、地価は横ばい傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、久留米市南西部、旧三潴町を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、久留米都市圏に地縁性を有し、自己使用を目的とした中堅給与所得者層である。当該地域及び周辺地域においては、ミニ開発等が多くみられ不動産需給の動向も概ね堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地は500∼800万円程度、新築の戸建物件は2，000万円未満程度が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向である。利便性に優る地区の不動産需要は堅調で地価は上昇傾向であるが、一方で郊外等においては依然下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2528946
北緯 130度4635006

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県久留米市高良内町字竹の子１１７５番１２外１筆福岡県久留米市三潴町玉満字金屋３０７８番１福岡県久留米市田主丸町田主丸字白栗毛１００４番２８福岡県久留米市三潴町高三瀦字庄分２４９番２福岡県久留米市三潴町早津崎字野添８７７番１外福岡県久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４

参考：近隣駅の地価相場

三潴駅(地価相場 41,500円/㎡)犬塚駅(地価相場 27,600円/㎡)大善寺駅(地価相場 38,250円/㎡)大溝駅(地価相場 27,600円/㎡)西牟田駅(地価相場 26,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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