長野県長野市東犀南３９４番７８(金井山駅・松代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


42,800円

2016年01月01日に行った長野県長野市東犀南３９４番７８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,800円/㎡としました。

長野県長野市東犀南３９４番７８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市東犀南３９４番７８
住居表示 
価格42,800円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、4,500m
地積201㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況北5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格42,800円/㎡
個別的要因特に変動はない。北向中間画地であり、近隣地域内では競争力は標準的である。
地域要因特に目立った変動要因はないものの、南方区画整理地内に大型店舗が出店し、利便性が大幅に改善された。
地域要因の将来予測大規模な住宅団地を形成しており、一般住宅地域として熟成しつつある。平成25年区画整理地内に大型店が出店したため利便性が改善され、総額面から値頃感は出ており地価動向は横這い傾向で推移ものと予測する。
市場の特性同一需給圏は犀川以南、市南部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が主であるが、周辺市町村からの転入者も認められる。南方に進行中の土地区画整理事業地にホームセンター、スーパー、薬局等が出店し、利便性が大幅に改善されており、代替・競争関係にある周辺の宅地供給も多く、周辺の不動産取引は活発である。市場の中心価格帯は土地は8百万円∼9百万円前後、新築戸建住宅は2千2百万円∼2千4百万円程度である。
一般的要因地方経済の景気回復は遅れているが、利便性の高い住宅地を中心に不動産需要は回復傾向にある。地区内の人口、世帯分離は−0．7％、＋0．1％。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格42,800円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。
地域要因当地域南方の土地区画整理事業区域内では、分譲住宅の大量供給があり、また商業施設の出店が活発であり、生活利便性が向上した。
地域要因の将来予測郊外にある大規模住宅団地であり交通利便性に劣るが、住環境は良好であり熟成している。また近隣地域南方で土地区画整理事業が進められており、商業施設の出店が継続しており生活利便性が向上している。
市場の特性同一需給圏は長野市内で犀川南側の住宅地域である。需要者は同一需給圏を中心として周辺市町村からの転入者もみられる。当地域は交通利便性に劣るが、南方の土地区画整理事業区域において沿道型中・大型店舗の出店が継続しており、生活利便性が向上している。施行中の区画整理地内の新規分譲住宅地の需要が良好な影響を受け、地価は落ち着きつつある。土地で800∼1000万円程度、新築戸建で2300∼2500万円が中心価格帯と考えられる。
一般的要因犀南地区の人口は全体としては微増傾向。犀南地区の新規の住宅分譲地は、大規模分譲地もあり、安定的に供給されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度584401
北緯 138度1809546

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市川中島町今里字内後７２２番１長野県長野市篠ノ井東福寺字上組４６７番１長野県長野市川中島町御厨字神田１９５番１３８長野県長野市大字小柴見字北村沖４０３番１長野県長野市大字安茂里字本上河原８０３３番

参考：近隣駅の地価相場

金井山駅(地価相場 44,450円/㎡)松代駅(地価相場 38,300円/㎡)象山口駅(地価相場 38,300円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード