滋賀県高島市今津町今津字下信辻１５８８番１外(近江今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,600円
2017年01月01日に行った滋賀県高島市今津町今津字下信辻１５８８番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県高島市今津町今津字下信辻１５８８番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 近江今津、900m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅のほかに店舗等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
光彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 光彦 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に特段の変化はなく取引等は総じて少ない。人口も減少傾向にあり需要は減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 今津駅徒歩圏に広がる古くからの住宅地域であり、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。人口は減少傾向にあり需要も弱含みであることから地価は下落傾向が続くと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高島市内の今津町を中心に市内一円に及ぶ古くからの既成住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者が中心で町外からの需要は弱い。今津町内の既成市街地における取引は少ないうえ、人口も減少傾向にあり需要は総じて減退している。市場での中心となる価格帯は250㎡程度の土地で25，000円／㎡∼33，000円／㎡程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 県内人口は微増傾向であるが、市内人口は減少傾向にあり歯止めがかからない状態。また高齢化も県全体より高い割合で進んでいる。 |
平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 今津町中心部に近い既成住宅地域で、宅地需要は地縁により限定的である。地価への下落圧力は構造的なもので、今後も持続するものとみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 今津町内の商店街に近接しており、以前は活況があったものの、近隣地域及び周辺地域は商店街の衰退に伴い専用住宅化し、また空地も見受けられることから、今後も一段と地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は今津町を中心とした高島市内の既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者であるが、教育施設に近いことから一部に周辺からの転入者も見受けられる。比較的生活の利便性が優る地域であるものの、地縁的選好性が強いことから、需要は限定的である。中心となる価格帯は㎡当り2万円∼4万円程度、総額で1000万円以下と推定される。 |
| 一般的要因 | 琵琶湖北西岸に拡がる地域で、大規模な事業所は無く、京阪神方面への就労者が多く、人口も減少の一途であり、土地の需要も減退している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4038516 北緯 136度0322702 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
近江今津駅(地価相場 30,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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