滋賀県高島市今津町住吉１丁目５番１７(近江今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,800円

2017年01月01日に行った滋賀県高島市今津町住吉１丁目５番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,800円/㎡としました。

滋賀県高島市今津町住吉１丁目５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県高島市今津町住吉１丁目５番１７
住居表示 
価格42,800円/㎡
交通施設、距離近江今津、400m
地積493㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況営業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗や銀行、駐車場等が見られる近隣商業地域
前面道路の状況北東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格42,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧今津町内の幹線道路沿いではあるが、商業地としての繁華性は衰退傾向にあり、県道沿いの大規模店舗へ顧客は流出している。
地域要因の将来予測今津町中心部の幹線道路沿いに位置する商業地域であるが、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。テナント需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は高島市内の今津町を中心とするJR近江今津駅近郊の近隣商業地域一円と判定した。需要者の属性は地元資本による小規模な事業者が中心と考えられる。街路条件も良好な地域であるが、商業地としての中心が駅近郊から郊外の県道沿いの大型店舗等にシフトしており繁華性が低下している。規範性の高い事例が少ないことから市場での中心となる価格帯の把握は困難であるが、500㎡程度の土地で40，000円／㎡∼45，000円／㎡と思料される。
一般的要因旧今津町、旧安曇川町の国道や県道沿いの大規模店舗への顧客流出により、市内の旧商店街は衰退傾向が著しい状況にある。

平氏による調査レポート

不動産鑑定士平
価格42,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因 今津町中心部に近い業務系地域であるが営業所等は減少し、金融機関の移転等もあり、集客力は一段と減少して、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測 今津町中心部に近い業務系地域であるが、地域経済の低迷に加え、商業核の分散化傾向が強く、今後も中心市街地の土地利用は衰退気味に推移するものと予測される。地価も下落調整が長引くものとみられる。
市場の特性 同一需給圏は高島市内の商業地域で、商圏は狭く高島市内に限定される。需要者の中心は地元事業者で地縁的選好性が強い。近隣に中型スーパーや店舗等が見られるが、顧客の流れは市内大型スーパーが中心で需要は弱い。周辺の商業地の取引は殆ど無く、中心価格帯の把握は難しいが、㎡当り3万円∼5万円程度が標準的と判断される。
一般的要因 琵琶湖北西岸に拡がる地域で、大規模な事業所は無く、京阪神方面への就労者が多く、人口も減少の一途であり、土地の需要も減退している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度401363
北緯 136度0338618

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江今津駅(地価相場 30,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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