兵庫県姫路市五軒邸３丁目５１番(京口駅・姫路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


99,100円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市五軒邸３丁目５１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,100円/㎡としました。

兵庫県姫路市五軒邸３丁目５１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市五軒邸３丁目５１番
住居表示 
価格99,100円/㎡
交通施設、距離姫路、2,000m
地積746㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

陰山陽史氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山陽史
価格99,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は認められず、大規模住宅が多い閑静な住宅地域で、需要は安定している。
地域要因の将来予測大規模住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予想する。宅地需要は安定しており、地価は当面底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市市街地の中心部及びその周辺に位置する大規模住宅の多い閑静な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、圏外の需要者も考えられる。市中心部に位置する熟成した閑静な住宅地であり、需要は安定している。画地規模が大きいため、周辺では画地の細分化傾向も見られる。取引される土地の規模等は多様であり、総額面で需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因人口は微減傾向。増税延期や低金利等により景気回復傾向が認められるが、先行不透明感により消費動向は慎重で、需要は二極化がより鮮明である。

神頭慎太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士神頭慎太郎
価格99,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模画地を細分化した新築住宅も見受けられるが、良好な住環境は維持しており底堅い需要がある。
地域要因の将来予測富裕層の大規模住宅が多い住宅地域であり、良好な住環境を維持している。画地細分化による新築住宅も見られるが、今後とも現状のまま推移するものと予測する。宅地需要は堅調で地価も底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市中心市街地に隣接する住宅地域で、姫路城を囲む文教地区の良質な住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、圏外からの転入者も見込まれる。従来から名声の高い住宅地域であるが、画地規模が大きいため、マンションの外、近年は細分化による新築住宅も見られる。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちで見出し難い。建売住宅は見られず土地販売に注文住宅が一般的である。
一般的要因景気は回復基調。姫路市の人口は微減傾向で推移。土地区画整理地、開発住宅地等の需要は堅調であるが、郊外及び農村地域は下落傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8366635
北緯 134度7023003

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京口駅(地価相場 99,100円/㎡)姫路駅(地価相場 99,100円/㎡)野里駅(地価相場 70,500円/㎡)手柄駅(地価相場 142,000円/㎡)亀山駅(地価相場 88,300円/㎡)御着駅(地価相場 52,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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