兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１(御着駅・砥堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,800円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,800円/㎡としました。

兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１
住居表示 
価格30,800円/㎡
交通施設、距離御着、3,500m
地積419㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷野千晴氏による調査レポート

不動産鑑定士谷野千晴
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域に存しており需要は弱い。
地域要因の将来予測中心市街地から離れた既成住宅地域で地域要因の変化はなく、ここ暫くは現状のまま推移するものと予測する。地域性等を勘案すれば地価水準は、やや下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市の市街化調整区域に位置する住宅地域である。同一需給圏内では住替えや世帯分離による需要が中心で圏外からの転入者は少ない。調整区域は地縁的選好性が強いことや公法上の規制が強いこと等もあり不動産取引は縁故関係や相続が中心で需給動向は弱い。よって、地域における需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因姫路市の人口はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は減少傾向である。利便性の優る新規分譲住宅地域に対する需要は堅調であるが、既成住宅地域は弱い。

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地周辺の市街化調整区域内の集落地域である。需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の集落的な要素が強い既存の住宅地域で、地域要因の変化は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市及び隣接市の農家住宅を中心とする既存の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は極めて少ない。土地利用に制約がある調整区域内にあるうえ、公法上の規制等もあり需要者は地元地縁者や農業従事者等に限定される傾向にあり、住宅需要は低調である。既存集落地域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8418718
北緯 134度7415599

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１兵庫県姫路市花田町小川字栗坪６５６番３兵庫県姫路市打越字宮ノ前７１８番１兵庫県姫路市御国町御着字小寺前７０３番６兵庫県姫路市勝原区朝日谷字雉子田２３８番１・２３８番２合併兵庫県姫路市網干区高田字前田２２１番１外兵庫県姫路市飾東町庄字二反田１３５番１２

参考：近隣駅の地価相場

御着駅(地価相場 52,800円/㎡)砥堀駅(地価相場 70,500円/㎡)野里駅(地価相場 70,500円/㎡)京口駅(地価相場 99,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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