岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３(吉備真備駅・川辺宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
11,800円
2017年01月01日に行った岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 11,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 吉備真備、4,600m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
白神学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白神学 |
|---|---|
| 価格 | 11,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅地域である特性を反映して地域要因は安定しているが、農業従事者の減少等一般的要因の影響を受けて下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺には一般住宅も見られるが、地域状況の硬直的な調区内の農家集落地域であり大きな変化は見られない。地域外からの転入は少なく、土地需要は弱く、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は真備地区、玉島地区を中心に概ね倉敷市西部の市街化調整区域内農家集落地域である。既成集落地域であるため不動産取得は集落内部での取引や相続等を基本とする硬直的・限定的な市場で、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。市街地との接近性や利便性からミニ分譲地も見られ、その素地として既存宅地等に対する需要も見られる。取引自体が少なく、市場特性から事情を有することが多いため、その中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 高齢化、農業収入の低迷、後継者難等農家を取り巻く環境は低迷、先行きも不透明である。今後一層の衰退が懸念されるなか農家住宅地の需要は弱い。 |
大塚恒一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大塚恒一 |
|---|---|
| 価格 | 11,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅地域である特性を反映して地域要因は安定しているが、農業従事者の減少等一般的要因の影響を受けて下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺に農地が広がる農家集落地域で地域要因に大きな変動は見られない。外部からの転入需要は殆んど無く後継者不足・少子高齢化の下、地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏内の類似地域は倉敷市郊外の真備地区及び玉島地区に所在する旧来からの農家集落地域と認められる。農家住宅地が必要とされる場合には自己所有農地を農地法4条許可を得て転用するケースが多く取引は少ない。また外部からの転入需要は殆んど認められないため需要者は地元地縁者・血縁者が主体になるものと認められる。画地規模は区々であるが中心となる価格帯は㎡当たり1万円∼1．5万円と把握される。なお新築の戸建取引は把握できない。 |
| 一般的要因 | 日本経済の各種景気指標は斑模様を呈している。倉敷市内の景気動向も例外ではなく不動産市場でも上昇・下落の二極化現象が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6506648 北緯 133度6887651 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
吉備真備駅(地価相場 27,700円/㎡)川辺宿駅(地価相場 23,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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