鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番(余子駅・上道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,100円

2017年01月01日に行った鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,100円/㎡としました。

鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番
住居表示 
価格16,100円/㎡
交通施設、距離余子、3,400m
地積194㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田六仁氏による調査レポート

不動産鑑定士前田六仁
価格16,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変化は見られない。一般的要因を背景に弱含み傾向が継続。
地域要因の将来予測近隣地域は境港市南西部の郊外住宅団地。さらに南東方に夕日ヶ丘の住宅団地が控えており、市内では住宅地の供給過剰の状態が継続。したがって、地価は弱含み下落基調で推移。
市場の特性同一需給圏は「渡町」、「外江町」、「夕日ヶ丘」、「清水町」等の郊外の住宅地域。需要者は比較的若い一次取得者を中心とし、圏域の内外に及ぶ。「夕日ヶ丘」での住宅地の大量供給や定期借地権の導入により、当該団地では個人間売買と公共間売買との間に大きな価格差が見られ、また、圏域内外では地価の下落傾向が続いている。需要の価格帯は土地が300万円∼350万円程度、土地・建物の複合不動産で2，200万円∼2，500万円程度と思料される。
一般的要因景気回復の動きや住宅ローン減税等プラス要因は見られるものの、人口減、「夕日ヶ丘」での住宅地の大量供給が市内の地価動向にマイナスの作用。

本池潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士本池潤一
価格16,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「夕日ケ丘団地」内での規模の大きい宅地供給による波及的影響を受けつつも、圏域内でも小規模分譲地が見られる。
地域要因の将来予測郊外の戸建住宅団地として熟成しているが、市施行の「夕日ケ丘団地」などとの競合により需要は低迷し、地価水準の下落が続いた。しかし、総額面で相当の値ごろ感が出てきたため、下落幅は縮小傾向を継続している。
市場の特性同一需給圏は「渡町」、「外江町」、「夕日ケ丘」、「清水町」等における住宅地域である。需要者の中心は当市の居住者による世帯分離、買換層等を中心とするもので、圏外からの転入も見られる。圏域内の優良住宅地である「夕日ケ丘」では低廉な定期借地権制度が普及していることから、供給過剰傾向が続き、地域内の需要は総じて弱い。中古住宅が取引の中心であるが、土地取引であれば200㎡程度で300万円から350万円程度が中心となる価格帯である。
一般的要因雇用・所得環境の改善、住宅ローン金利の低下などが下支えとなり、住宅需要は幾分か回復傾向が窺える。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度516313
北緯 133度2096829

参考：該当物件周辺マップ

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島根県八束郡八束町大字江島字新中浦１１２８番５４島根県松江市美保関町森山７８４番１外島根県松江市島根町野波字道ノ下１０３３番１外鳥取県境港市新屋町字岡一ツ家灘１２７６番鳥取県境港市渡町字八幡灘３３０４番

参考：近隣駅の地価相場

余子駅(地価相場 16,100円/㎡)上道駅(地価相場 16,100円/㎡)高松町駅(地価相場 16,100円/㎡)馬場崎町駅(地価相場 16,100円/㎡)中浜駅(地価相場 14,850円/㎡)境港駅(地価相場 16,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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