山口県下関市宮田町１丁目１２番６(ノーフォーク広場駅・関門海峡めかり駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,800円
2017年01月01日に行った山口県下関市宮田町１丁目１２番６(山口県下関市宮田町１−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県下関市宮田町１丁目１２番６ |
| 住居表示 | 宮田町１−３−１６ |
| 価格 | 53,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下関、2,800m |
| 地積 | 122㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、事業所等が建ち並ぶ混在住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡部学也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡部学也 |
|---|---|
| 価格 | 53,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 唐戸地区に近接した利便性の良好な混在住宅地域であり、唐戸地区で増加するマンションとの競合も見られるが、値頃感も出始めている。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の地域変動要因はなく、今後も暫くは現状維持的に推移するものと予測する。生活利便性の良好な地域であることから景気回復の地方波及に伴って地価は底値を模索していくものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR下関駅及び幡生駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内の事業所等に勤務する一次取得者又は個人事業者等であり、圏外からの転入も見られる。当該地域は商業地域に近接する旧来からの混在住宅地域であり、利便性は良いが居住環境は旧式化している。マンションとの競合も見られるが地価は底値圏にある。土地は標準的画地規模で700万円前後、新築戸建物件は3，000万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調にあるが地方への波及実感は弱く、人口減少・少子高齢化を背景に需要は依然弱含むも人気地区等では底打ち・反転も見られる。 |
藤井正隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井正隆 |
|---|---|
| 価格 | 53,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心商業地に近接し、生活利便施設への接近性も良好な混在住宅地域として成熟しており、値頃感も相俟って地価は底値圏と思料。 |
| 地域要因の将来予測 | 唐戸地区への接近性の良好な混在住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持し推移するものと予測される。地価は値頃感より、下落基調は収束し堅調に推移していくものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下関市中心市街地及びその周辺の旧市内を中心とした住宅地域の範囲。需要者は地縁性を有する圏域内の居住者及び事業者が主体で圏域外からの転入者もある。当該地域は商業地背後の混在住宅地域で、利便性は良好であるが、高齢化も進み、商業用途の需要は限定的で、今後は住宅地域として成熟していくものと見込まれ、地価は底値圏で推移。需要の中心的価格帯は土地は標準的画地規模で700万円以下、新築戸建で3，000万円以下である。 |
| 一般的要因 | 景気回復傾向にあるものの、所得環境等への波及効果は小さい。需要の強弱により上昇横ばい地点が出現し、地価は二極化が鮮明になりつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9599444 北緯 130度9454169 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)下関駅(地価相場 31,100円/㎡)幡生駅(地価相場 45,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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