地域要因

小学校に近接する住宅地域であり、周辺にはミニ開発分譲が活発化するなど、値頃感も相俟って需要は底堅い。

地域要因の将来予測

小学校に近い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は無いため現状での推移と予測する。分譲地開発が活発であり需要は安定しているため、地価は横ばい傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した現実的かつ実証的な価格である。当該地域は戸建住宅を中心としており、周辺の共同住宅は土地所有者によって消極運用されている地域であり、収益想定が現実的ではないため、収益還元法は採用出来なかった。よって、本件では信頼性の高い比準価格を採用し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の地価動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない。安武町の市街化調整区域内宅地等に対する需要は、全般的にはやや弱い状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内に位置する農家集落で、周辺地域において小規模な宅地分譲等も見受けられるものの、全般的には宅地に対する需要は弱いことを反映し、地価水準については下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、農家住宅を主とする住宅地域である。比準価格については、久留米市安武町及びその周辺に存する市街化調整区域内の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、地域内に共同住宅としての需要はほとんど見受けられず、賃貸事例の収集が著しく困難なため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、同一需給圏内の需給動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与えるような地域の変化は見受けられないものの、近隣地域における住宅地の地価は若干の弱含み傾向ながら概ね横ばい基調にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は比較的安定的な状況で、地価水準は概ね横ばい基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、近隣地域は賃貸物件も見受けられるものの、一般住宅が多い地域で賃貸市場の成熟の程度が低いことなどから、収益価格の相対的な規範性は低いと思料する。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが、市内中心部から遠い当地域の住宅地に対する需要は弱く、下落幅を縮小しつつも依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、戸建住宅地域として概ね成熟した地域であり、当地域に大きな影響を及ぼすと考えられる変動要因はない。地価水準は、若干の下落幅縮小傾向にあるものの、弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主として快適性を重視した一般住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は久留米市南西部に存する事例を中心とした実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は、一般戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が成熟していないため低位に試算された。よって、本件では比準価格を中心として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市郊外の商業地域である。地域要因に変動はないが、商業繁華性は衰退傾向で不動産需需要も弱い含みである。地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同市南部郊外の商業地域に存する。比準価格は近隣地域周辺の類似地域より収集し、市場参加者や最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定要素を多く含んでいること等より、相対的な規範性はやや劣るものと判断する。以上より、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内に特急停車駅が存するため利便性は良いが、中小規模の個人商店が見られる程度で商勢は活気を欠いている。

地域要因の将来予測

大善寺は特急電車が停車するため通利便性は良いが、県道久留米柳川線沿いは空き店舗も多く商況に活気がないため、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格が求められた。比準価格は現下の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に平家建の店舗を建設し賃貸することを想定したもので、出店意欲のあるテナントを見つけられるか、建築コストに見合う賃料収受が可能か、等に不確定要素を多く含むため説得力の面で比準価格に劣後する。このため、比準価格を重視すると共に、代表標準地との価格バランスに留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与えるような地域の変化は見受けられないものの、近隣地域における住宅地の地価は若干の弱含み傾向ながら概ね横ばい基調にある。

地域要因の将来予測

住宅やアパート、店舗等が混在する既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は比較的安定し、地価水準は微減から概ね横ばい基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、久留米市津福本町に所在する取引事例など、同一需給圏内に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は賃貸物件も見受けられるものの、一般住宅が多い地域で賃貸市場の成熟の程度が低いことなどから、収益価格の相対的な規範性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市中心市街地南部に位置する。地域要因に変動はなく利便性も通常程度であるが、不動産需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。短期的な変動要因は特に見当たらず、当分の間、現状を維持するものと予測される。不動産需給は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同市中心市街地南部の既存の戸建住宅地域に存し、アパート等の収益部件は少なく賃貸市場は未成熟である。取引は自己使用のものが支配的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集されている。当該地域は低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される地域であることに鑑み、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。