地域要因

地域要因に変動は見られない。街路条件等が劣る市街化調整区域の住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸需要は認められず、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が見込まれる賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動は認められない。地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺は農地が残る地域の中にミニ開発された住宅地域で、交通接近性と生活利便性劣るため需要は限定的である。地価水準は緩やかな下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえたことから比準価格の規範性は高い。周辺は戸建住宅、農地が多い交通接近性に劣る地域であり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成熟していないため収益還元法は適用しないものとした。したがって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高齢化により人口減少が続き、売り圧力が強い。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地で熟成した住宅地として、今後とも現状のまま推移する。値ごろ感から新規取引も見られるが、地域人口の高齢化に伴い売り圧力が強く、地価下落が続くものと思われる。

価格決定の理由

標準地は自己利用が支配的な戸建住宅専用地域であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されており、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りと判断した。

地域要因

既成の分譲住宅団地であり、需要は周辺の新規の分譲住宅団地へ向かう傾向があり、地価も弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした既成の分譲住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、自己使用目的での取引が支配的で、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現状での取引市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。