地域要因

旧街道沿いのエリアで歴史的な風格がある。

地域要因の将来予測

古くからの熟成した戸建住宅地で現状のまま推移する。地価水準も横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

周辺地域では低層の賃貸共同住宅も見られるが、標準地の地積規模では賃貸住宅建設を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の取引事例から客観的に試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を考慮の上、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。地縁選好性の強い住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において賃貸共同住宅等の新設を見込むことは困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が支配的な地域であり、比準価格は類似性が高く、代替競争関係が認められる住宅地の事例から試算されており規範性が高い。一方、賃貸用途に利用される土地は対象標準地より規模の大きな画地であり、対象標準地の規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用は困難なため収益還元法は適用しないものとした。以上より市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見られない。傾斜や高低差のある物件は、不人気で地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、丘陵地の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が支配的な地域であり、1低専で建築協定があるなどの規制や周辺環境から戸建住宅しか想定できず、賃料水準の把握が困難である。従って、収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性のある取引事例を収集することができたので、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 対象地を含むやや利便性の劣る傾斜地の住宅地域は、市場ニーズの2台駐車が確保できず、高齢者からも敬遠されるため、地価はまだ下落している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移するものと予測する。この地域の地価は、これまで既に十分下がってはいるものの、高齢化社会におけるやや勾配のある住宅団地のため、現在も地価はまだ下落している。

価格決定の理由

自用目的の住宅取引が支配的な「1低専」の戸建住宅地域で賃貸物件が殆どみられ無い地域。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性等を反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動要因は認められず、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

信頼性がある取引事例を収集し、適切に試算し得たため比準価格の規範性は高い。自用の取引が支配的な地域であり、また画地規模が小さいことから賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と考えられるので比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は底値圏にあり、新築、建替物件も見られる。

地域要因の将来予測

街区区画が整然とした品等の優れた住宅地として現状のまま推移する。底値圏域ではあるが、周辺の供給物件数により、市場が変動しやすい。

価格決定の理由

戸建住宅専用地域で自用取引が支配的であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、類似の取引事例から求めたもので、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りと判断した。

地域要因

周辺住宅地も、底値圏域にある。

地域要因の将来予測

地域に根差した近隣商業地として現状のまま推移する。地価も安定している。

価格決定の理由

当該地域の価格動向は周辺住宅地と連動しているところがあり、また賃貸市場も未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、商業地の取引から客観性のあるものが試算できたので、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、住宅市場と同様に市場性を重視し、比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、商業地の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

高齢化により人口減少が続き、売り圧力が強い。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地で熟成した住宅地として、今後とも現状のまま推移する。値ごろ感から新規取引も見られるが、地域人口の高齢化に伴い売り圧力が強く、地価下落が続くものと思われる。

価格決定の理由

標準地は自己利用が支配的な戸建住宅専用地域であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されており、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りと判断した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。街路条件等が劣る市街化調整区域の住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸需要は認められず、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が見込まれる賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動は認められない。地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺は農地が残る地域の中にミニ開発された住宅地域で、交通接近性と生活利便性劣るため需要は限定的である。地価水準は緩やかな下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえたことから比準価格の規範性は高い。周辺は戸建住宅、農地が多い交通接近性に劣る地域であり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成熟していないため収益還元法は適用しないものとした。したがって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駐車場として利用されている土地もある。

地域要因の将来予測

国道沿いの熟成した商業地で現状のまま推移する。地価は底値圏域で安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から商業地の事例が収集できたので、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考にして、商業地域の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

駅近接の古びたアーケード商店街で空き店舗が増えつつあり、人通りも少なく衰退化傾向にあるが、地価の底打ち感が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内の信頼性のある取引事例より試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが相当低位に求められた。開差要因として、圏内の駅前商業地は賃貸需要が少なく、土地価格と収益性の相関関係が希薄であるためと考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩限界圏にあり、需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな下落から横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅徒歩限界圏にあり、標準地の画地規模では事業採算性の観点から賃貸建物利用は困難と認められるため、収益価格は試算しなかった。取引は戸建住宅の自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道170号沿いの路線商業地域で、商況は堅調で、地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

特に変化は無く、幹線道路沿いの路線商業地域として推移していくものと予測する。路線商業地域としての繁華性は堅調に推移していくものと推定され、地価は当面安定傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

近隣地域には用途の多様性及び可変性があり、賃貸不動産の他に自己使用物件も見られる上に、賃貸市場は閉鎖的で熟成していないことから、収益価格は低めに試算された。また、対象近隣地域においては、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が良く、多様な用途に供されている。

地域要因の将来予測

工場として現状のまま推移するものと思われる。用途汎用性があるため、地価も安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場はで未成熟なため、土地価格と収益価格との相関関係が見出しがたい。よって、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から収集した事業用地から試算しており、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、客観的な市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考までにとどめ、代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。