地域要因

駐車場として利用されている土地もある。

地域要因の将来予測

国道沿いの熟成した商業地で現状のまま推移する。地価は底値圏域で安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から商業地の事例が収集できたので、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考にして、商業地域の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

駅近接の古びたアーケード商店街で空き店舗が増えつつあり、人通りも少なく衰退化傾向にあるが、地価の底打ち感が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内の信頼性のある取引事例より試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが相当低位に求められた。開差要因として、圏内の駅前商業地は賃貸需要が少なく、土地価格と収益性の相関関係が希薄であるためと考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動要因は認められず、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

信頼性がある取引事例を収集し、適切に試算し得たため比準価格の規範性は高い。自用の取引が支配的な地域であり、また画地規模が小さいことから賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と考えられるので比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩限界圏にあり、需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな下落から横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅徒歩限界圏にあり、標準地の画地規模では事業採算性の観点から賃貸建物利用は困難と認められるため、収益価格は試算しなかった。取引は戸建住宅の自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模店舗の新設など近年、地域要因に変動が見られる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用できたため、規範性が高い。一方、収益価格は標準地の画地規模では事業採算性を有する賃貸不動産としての利用を見込むことが困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見られない。傾斜や高低差のある物件は、不人気で地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、丘陵地の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が支配的な地域であり、1低専で建築協定があるなどの規制や周辺環境から戸建住宅しか想定できず、賃料水準の把握が困難である。従って、収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性のある取引事例を収集することができたので、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧街道沿いのエリアで歴史的な風格がある。

地域要因の将来予測

古くからの熟成した戸建住宅地で現状のまま推移する。地価水準も横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

周辺地域では低層の賃貸共同住宅も見られるが、標準地の地積規模では賃貸住宅建設を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の取引事例から客観的に試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を考慮の上、上記の通り決定した。

地域要因

公共施設に近く各方面への道路アクセスが良好なことから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

特に変化はなく、熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。各種公共施設に近く、生活利便性が確保されていることから、安定した需要がある。地価水準も横ばいで推移するものと思われる。

価格決定の理由

標準地は、画地規模が小さく間口が狭いため、賃貸物件建設を想定することが困難である。また、収益物件としての取引も少ないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を検討のうえ、上記の通りとした。

地域要因

国道170号沿いの路線商業地域で、商況は堅調で、地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

特に変化は無く、幹線道路沿いの路線商業地域として推移していくものと予測する。路線商業地域としての繁華性は堅調に推移していくものと推定され、地価は当面安定傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

近隣地域には用途の多様性及び可変性があり、賃貸不動産の他に自己使用物件も見られる上に、賃貸市場は閉鎖的で熟成していないことから、収益価格は低めに試算された。また、対象近隣地域においては、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が良く、多様な用途に供されている。

地域要因の将来予測

工場として現状のまま推移するものと思われる。用途汎用性があるため、地価も安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場はで未成熟なため、土地価格と収益価格との相関関係が見出しがたい。よって、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から収集した事業用地から試算しており、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、客観的な市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考までにとどめ、代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

 対象地を含むやや利便性の劣る傾斜地の住宅地域は、市場ニーズの2台駐車が確保できず、高齢者からも敬遠されるため、地価はまだ下落している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移するものと予測する。この地域の地価は、これまで既に十分下がってはいるものの、高齢化社会におけるやや勾配のある住宅団地のため、現在も地価はまだ下落している。

価格決定の理由

自用目的の住宅取引が支配的な「1低専」の戸建住宅地域で賃貸物件が殆どみられ無い地域。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性等を反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前及び幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する商業地を中心とする事例から試算されており規範性は高い。一方、貸店舗や貸オフィスも存するものの、自用目的での取引が多く、事業用賃貸市場の成熟の程度が総じて低い地域であることから、収益価格の相対的規範性はやや劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しながら、地価は緩やかな下落で推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が認められる賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益還元法については非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

 対象不動産を含む近鉄長野線沿線地区は、大阪市内への通勤等にはやや不便な地域だが、底値感より地価下落は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移すると予測。最寄駅の近鉄長野線が単線で大阪市内までのアクセスも悪く、地域ポテンシャルも弱いが、これまでの下落による底値感より、地価下落は落ち着きつつある。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。戸建住宅の一棟貸しも賃貸目的の新規建築では無く、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。周辺の共同住宅にも空室が目立つ地域で、事業収支の観点から、新規建築による収益想定は非現実的と判断した。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。地縁選好性の強い住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において賃貸共同住宅等の新設を見込むことは困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

居住者の高齢化、価格低位の駅近他地域との競合等が見られるが、選好性に優る住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅から近い区画整然とした住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は周辺地域との競合等により、弱含みながらも底堅さを維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層住居専用地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。本件では当該標準地において事業採算性を有する賃貸住宅建設の想定が困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、半年前の指定基準地価格の変動状況並びに他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、交通利便性に劣る住宅団地であり、地価動向は未だ下落基調にある。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された低層戸建住宅地域として熟成しており、特段の地域的な変動要因もなく、当面現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外に位置し住宅団地としての利便性に劣るため、地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、1低専の戸建住宅地で自己使用目的の取引が中心であることから、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であると判断し、収益価格の試算は断念した。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。