地域要因

九品仏駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、集合住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。最寄駅の九品仏駅から400m（徒歩約5分）に位置する区画整然とした住宅地域であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性等を重視する地域である。市場の需要動向が堅調なことから取引事例に基づき不動産取引の実態に即応して市場性を反映した比準価格を重視し、想定建物の賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は利便性に優る希少性高いマンション地域であり、競争力は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、市場におけるマンション販売状況や地域の特性等を反映する。分譲用地の需要者は投資採算性から意思決定を行うマンション業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商圏に高額所得世帯の住宅地を抱える路線商業地である。隣接の目黒区からの集客も期待され、海外カーディーラーなどの出店需要は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は世田谷区内の路線商業地の取引事例の成約価格水準より求めており、市場性を把握するにあたって規範性は高い。一方、収益価格は建物など想定要素が多く、特に複数業種の出店の競合が予想される店舗の適正な賃料水準や利回りの把握は困難であることなどから、試算価格としての信頼性はやや劣るものと判断した。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復傾向で、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域の地価は昨年の大幅上昇の反動もあって今期はやや落ち着いた動向を示している。その他、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

地域は最寄駅に比較的近く中規模の戸建住宅が多い区画整然とした低層住宅地域で、周辺では低層の共同住宅、土地の細分化の進展が見られるものの、当分の間は各諸条件が整った住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない、共同住宅が供給過剰気味等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は住環境、接近性が比較的良好な住宅地域に存し需要者は収益性よりも居住性等を重視して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高級住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、住環境や利便性、地域の名声に優れることから、土地需要は引き続き強い。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測するが、画地規模が大きいため敷地の細分化が進んでいくものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は自由が丘地区に所在し住環境や地域性の類似する事例を重視し適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、近隣地域は容積率が低く投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないほか賃料水準も投資採算性に見合う水準にないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前至近の従来からの地元居住者中心の近隣商業地で店舗等需要は回復動向で地価は上昇傾向が継続している。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅近接の小売店舗等が建ち並ぶ駅前近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅近接で利便性に優る背後住宅地地元中心の駅前近隣商業地域としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心で、都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、前年公示価格等からの検討をも踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域での用途の多様性（商住混在等）及び住宅併用の自己使用も比較的多いことを勘案し、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。