下神明駅 近隣地価情報


624,000円

東京都品川区にある東急大井町線下神明駅の地価相場は624,000円/㎡(2,062,809円/坪)です。

下神明駅を中心とした1,000m圏内の不動産20件の地価をサンプルとしています。
地価相場算出のためのサンプル数が充分でないため、個々のサンプルデータを参照してください。
なお、地価の平均値は633,333円/㎡(2,093,662円/坪)で、最高値は794,000円/㎡(2,624,793円/坪)、最低値は580,000円/㎡(1,917,355円/坪)です。

下神明駅近隣不動産の地価詳細

下神明駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。

下神明駅
からの距離
価格 詳細
約201m532,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
他交通機関:戸越公園、270m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区豊町三丁目283番3

不動産鑑定評価

約271m743,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼事務所
他交通機関:品川シーサイド、700m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
住所:東京都品川区東品川三丁目42番2

不動産鑑定評価

約456m432,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:住宅
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区西品川1丁目1225番4

不動産鑑定評価

約456m715,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:住宅
他交通機関:洗足、310m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2FB1
住所:東京都品川区小山7丁目509番17

地域要因

田園都市構想の伝統を受け継ぐ大邸宅が減少傾向。画地分割による総額が抑えられた住宅の取引が主流を占めるが、購入層は厚く、需要が堅調に推移。

地域要因の将来予測

今後も大規模戸建住宅(いわゆる大邸宅)が減少し、区画分割された中小規模の住宅地の割合が増加するが、100%の低い容積率規制等により細分化にも限界があることから、現状の住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の閑静な住宅地域において戸建住宅を求める個人の取引から求められており、中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は、良好な住環境を維持するための規制(容積率100%等)による貸床面積の抑制等から、結果として低位に試算された。ここでは良好な住環境が価格形成の主要因である実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行

不動産鑑定評価

約553m624,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:共同住宅
他交通機関:大森、550m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F
住所:東京都品川区南大井6丁目110番10外

地域要因

一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層マンションのほか事業所等も混在する地域である。事業のための土地需要は少なく、マンション化が進んでいるものの用途混在による周辺環境から賃料水準はほぼ頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:立花 俊輔

不動産鑑定評価

約553m472,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:住宅
他交通機関:西大井、300m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区二葉2丁目558番4

不動産鑑定評価

約573m810,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:大井町、450m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
住所:東京都品川区大井三丁目4149番6外

不動産鑑定評価

約573m825,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:大井町、450m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
住所:東京都品川区大井3丁目4149番6外

地域要因

大井町駅周辺の熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の利用状況、対象地の規模、形状等から開発、投資目的の需要が中心となると地域と判断されるので、こうした投資事業者の事業採算性を反映させた収益価格を中心としつつも、この種の投資需要の実勢を反映している比準価格も同様に重視し、更に代表標準地としての過去半年間変動率の妥当性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦

不動産鑑定評価

約589m696,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅
他交通機関:戸越、700m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
住所:東京都品川区豊町1丁目1139番16

地域要因

区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い、区画整然とした住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心で、価格形成においては主に市場性が重視されている。投資採算性を反映した収益価格も考慮すべきものであるが、低層住宅地域のため、やや低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:安本 光夫

不動産鑑定評価

約638m745,000円/㎡

調査年:2007年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:戸越公園、270m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区戸越5丁目10番4

不動産鑑定評価

約649m1,620,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼事務所
他交通機関:大井町、180m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
住所:東京都品川区大井1丁目10番4

地域要因

特段の変化要因はない。鉄道駅を中心に中・高層ビルが建ち並ぶほか、周辺地を含み再開発事業の動きも有り、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占める駅に近い商業地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、市場性と収益性とも重視される地域である。本件では、比準価格は類似する商業地域の事例がやや少なかったこと、収益価格は想定条件を含むが適切に想定されていること等から、収益価格の信頼性がやや高いと判断される。よって、収益性を反映した収益価格をやや重視し、市場性を反映した比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

約905m694,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:戸越公園、70m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
住所:東京都品川区戸越六丁目64番2

不動産鑑定評価

約907m794,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:共同住宅
他交通機関:天王洲アイル、850m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
住所:東京都品川区東品川1丁目299番3

地域要因

幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

海岸通り沿いに中高層マンションのほか事業所など画地規模の大きい利用が多くみられる住商混在地域である。大規模画地については、マンション分譲を想定した事業採算性を反映した開発法が重視されるが、開発素地の取得にあたっては不動産の市場性を反映した比準価格も規範性が高い。したがって、大規模マンション適地としての特性を考慮し、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:立花 俊輔

不動産鑑定評価

約916m565,000円/㎡

調査年:2005年
利用現況:事務所
他交通機関:京急鮫洲、560m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
住所:東京都品川区東大井一丁目196番1外1筆

不動産鑑定評価

約916m523,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
他交通機関:立会川、500m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)3FB1
住所:東京都品川区東大井六丁目1235番99外

不動産鑑定評価

約916m911,000円/㎡

調査年:2010年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:大井町、300m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)8F
住所:東京都品川区東大井5丁目500番23外

不動産鑑定評価

約916m970,000円/㎡

調査年:2007年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:大井町、300m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)8F
住所:東京都品川区東大井5丁目500番23外

不動産鑑定評価

約985m977,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:戸越、接面
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
住所:東京都品川区戸越三丁目917番5外

不動産鑑定評価

約985m580,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅兼事務所
他交通機関:戸越、120m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区戸越3丁目878番17外

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

約996m579,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:共同住宅
他交通機関:大井町、500m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区南品川6丁目1436番2

地域要因

特段の変化要因はないが、小規模住宅物件への旺盛な需要等を反映して、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模な画地を中心とする低層住宅地域として熟成しており、今後とも、駅に近い利便性に優れた住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する戸建住宅地域で、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、小規模な共同住宅の取引も見受けられる。本件では、対象地域が交通利便性や居住環境等を主に価格形成がなされる地域であり、周辺地域の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性が高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

下神明駅近隣不動産マップ

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東急大井町線の地価相場

大井町駅612,000円/㎡
戸越公園駅580,000円/㎡
中延駅590,000円/㎡
荏原町駅555,000円/㎡
旗の台駅583,000円/㎡
北千束駅594,000円/㎡
大岡山駅651,000円/㎡
緑が丘駅665,000円/㎡
自由が丘駅781,000円/㎡
九品仏駅840,000円/㎡
尾山台駅840,000円/㎡
等々力駅686,000円/㎡
上野毛駅604,500円/㎡
二子玉川駅353,000円/㎡
二子新地駅332,000円/㎡
高津駅317,500円/㎡
溝の口駅282,000円/㎡