地域要因

南町田駅周辺は地区整備計画が8月5日に都市計画決定し、市南部の中心拠点を目指すこととなり、住環境の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

南町田駅周辺整備計画により、グランベリーモールの店舗増や開発計画があり、周辺地域の土地利用は進む見込みである。

価格決定の理由

比準価格は、地域性の類似した事例は少なくやや地域性を異にする事例も採用したが、調整後価格は市場での地価水準を示している。駅に近い2中専（200）の地域でアパートも存するので、2階建アパートの建築・賃貸を想定して収益価格を求めたが収益性の指標に留まる。比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、建築協約が存するため、戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域である。従って、本件においては、不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。目だった変動要因はなく、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は住環境の優れた街並みをもつ戸建住宅地域に存することから土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性、客足の流れが劣っており、地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からの徒歩圏内に位置し、営業所の中にマンションが見られる路線商業地域として推移している。地価は横這い乃至微増状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としての事務所ビル、営業所、マンション等も見られるが、自用目的での事務所利用等が中心である。よって、比準価格を標準として、市場の実態を反映していると思われる収益価格を関連づけることとし、更には周辺標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は駅近の安定した宅地需要を反映し、総額に留意しつつも横ばい乃至緩やかな上昇基調で推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域はつきみ野駅徒歩圏の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、有効活用や節税対策で建築された物件が多く、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性、利便性にやや劣る地域であり、バス利用が中心の為、需給関係はやや弱いと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からの接近性にやや劣り、一般住宅のほか農地も見られる住宅地域である。地価はほぼ横這い状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、駅への接近性がやや劣り、未利用地も多い為、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない状況である。よって、収益価格は低く求められた。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌することとし、更には代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

老齢化比率上昇の影響が徐々に目立ってきており、交通利便性に難がある当地域においては、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より距離がある一般住宅，アパートのほか農家住宅も見受けられる地域に存する。売買は自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される1低専に指定された地域に存する。アパート等の収益物件の供給については、地主による相続対策目的等からのものが中心で、一定の賃貸需要も見込める地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格も関連付け、更には代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い近隣商業地域であるが、繁華性はやや低い。特別な地域要因の変動はなく、現状を維持するものと思われる。

地域要因の将来予測

駅前の小範囲の商業地であるが、格別な変動要因もなく概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、商業施設の集積は少なく、背後は住宅地である。店舗やアパート等の収益物件は少ない。主な市場参加者は駅前の店舗用地の取得を前提とした個人事業者又は法人であるが、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地区の居住人口は概ね横這いだが、高齢化率は上昇し、市の平均を上回っている。若干駅距離はあるが、住環境は良好で、地価は横這い状態である。

地域要因の将来予測

最寄駅から若干距離があるが、住環境良好な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。今後も現況利用のまま推移し、当地の地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心の高台の住宅地域で、収益目的の土地取引は周囲に少なく、賃貸は土地の有効活用を目的としたものが中心である。その為、収益価格は低位となったが、当地は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する自用の住宅地域であり、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、二次的な収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域である。需要は堅調で価格は横這いで推移している。地域要因に特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

区画が整然とした戸建住宅を主体とした地域である。今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

つきみ野8丁目地区は戸建住宅が多い地域である。同一環境の事例を多数収集し、適切な試算価格が得られた。収益価格の試算については賃貸アパートが地域にはないが、アパート建築が可能であるため収益を求めてみた。しかし、賃料が土地価格に見合った水準に達しておらず、収益価格は低位にしか求められなかった。自用目的の取引が中心であるため、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模、中品の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な変動要因もなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とした住宅地である。アパート等の収益物件は見当たらず、主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の路線商業地については、産業構造の変化等により、既存店舗の交替も散見される。一方、南橋の拡幅工事が完成し、中心地への接続性が改善。

地域要因の将来予測

幹線道路沿い路線商業地域だが、現在のところ格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

町田市の中心商業地につづく幹線道路沿いの路線商業地であり、投資目的での事業者の参入も見られる。ただ、最寄駅からやや離れているため、周辺居住者による自用目的の売買も散見される。よって、公法上の規制等地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

つくし野駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化も認められないため、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の収益物件の供給は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外で、街路条件がやや劣る住宅地域であり、当面は地価の下落傾向が続くものと判断される。

地域要因の将来予測

低層住宅が主体の地域で特段の地域要因の変化が見られないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には、一部アパート等も介在しているものの、その他の収益物件としては戸建住宅が所有者の転勤等により賃貸される程度で、収益目的の土地取引は少なく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心であり、居住環境、交通接近性がやや劣る地域特性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。