地域要因

全般的に住宅用地の需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の外、中低層のアパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなどから収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

溝の口駅からやや離れた住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は高津区の類似地域に存する戸建住宅地等の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を反映している。収益価格は低く試算されたが、当基準地は収益性ではなく、居住の快適性や利便性を指標として土地価格が形成されているためである。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩限界圏に近い住宅地であるが、バス便が発達しており、居住環境は良好で有効需要も堅調である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや遠い、徒歩限界圏に近い住宅地域であるが、居住環境は良好であり、バス便が発達している。漸次、敷地の細分化が進むものの、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、「学芸大学」又は「駒沢大学」の各駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は居住の快適性等が指向される地域であり、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

等々力駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は世田谷区立等々力渓谷公園の近くに存し、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からほぼ徒歩圏内の住環境も比較的良好な低層住宅地で底堅い需要があり地価は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からほぼ徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住環境も比較的良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からほぼ徒歩圏内の比較的住環境良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、賃貸アパート等も比較的多く見られる地域だが住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である奥沢駅への接近性が良好であり、東急東横線自由が丘駅も徒歩圏で利用可能である。利便性及び居住環境が良好な住宅地域に存するため、アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があり、宅地開発がみられるが、価格水準に大きな影響を与える変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅や共同住宅が見られる住宅地域であるが、最寄駅へはバス便であること、風致地区による建築規制があること等から、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。居住環境が比較的良好で、賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準を得るまでには至っていない。したがって自用目的の取引で信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の外、中低層アパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東急世田谷線沿線の住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。超低金利傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、マンションが存する住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主であるが共同住宅用地としての需要も見られる地域。近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東急田園都市線「用賀」駅に近い近隣商業地域で地域要因に変動はないが、地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は近隣商業地域にあって店舗兼共同住宅が多くテナント需要が限定的であることから、やや低位に求められた。近隣商業地域という地域の特性に留意して求めた比準価格が説得力を有すると思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。