地域要因

過去一年間特段の変動要因は見られず、最寄り駅からバス便利用であり、需要は弱く、一般的要因の影響を受けて地域内の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点にやや難があり説得力に劣る。近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。地域内にアパート等はあるが、利便性が劣ることから賃貸需要は弱い。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地であるが、需要は弱く地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺では賃貸住宅も見られるが、取引の多くは自用を目的としたものであり、投資採算性に着目した収益価格は低位に求められた。取引事例比較法においては、用途、規模のほか地域の特性の類似性が高い事例を収集できた。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

伊勢原駅に近い住宅地域では地価はほぼ横ばいで推移しているが、徒歩圏外縁部周辺では需給が弱含みになり、若干の下落傾向の地域もある。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地価形成に影響を及ぼす特段の要因も見られない為、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域やその周辺地域にはアパートや賃貸マンション等が混在しているが、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、比較的取引時点が新しい規範性の高い取引事例を多数採用できたことから比準価格の相対的信頼性は高いと判断される。従って、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便利用の地勢がやや劣る住宅地域で、特段の変化は見られない。新規の建設等は少なく、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅の外、空地等も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。特段の好転材料はなく、生活利便性がやや劣る地域的特性を考慮すると地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。アパートも見られるが資産保有を目的としたもので、その収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はない。駅徒歩圏外の地域であり、二極化により住宅需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、周辺にはアパート等も見られるが、最寄駅、商業施設への接近性も劣るため、戸建の自用物件の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住快適性に重点を置いて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格に重点をおき、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道246号線背後のバス便利用圏の小規模分譲地であり、特段の開発動向はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

秦野駅からやや距離があり、国道246号背後に存する主に戸建住宅を中心とした小規模分譲地である。周囲に特段の開発動向はなく、当面は現状のまま弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象不動産の周辺に一部アパート等は見られるものの、周辺工場の従業員用の単身アパート等が中心であり収益目的の土地取引はほとんどない。従って、自己使用目的の戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域であるが、商業利用の需要はほとんど見られず、地価は周辺の住宅地の価格下落の影響を受けて下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺は個人商店や診療所等も見られるが、新規出店の動き等は見られず、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は古くからの個人商店が建ち並ぶ路線商業地域で、店舗併用共同住宅も見られるが投資額に見合うだけの収益性はなく、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法においては格差は大きいものの、商業地域における規範性のある取引事例を多数収集できた。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量しさらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

伊勢原駅至近の県道沿いの商業地域。顧客集客率の高い店舗は存せず、昔ながらの小売り店舗等が建ち並ぶ。踏切やバス通り等で、車両通行量は多い。

地域要因の将来予測

伊勢原駅周辺の熟成した商業地に位置し、特段の変動要因もないため、今後とも現状ままで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は中低層のマンション、店舗兼居宅等が混在しており、賃貸市場も、店舗事務所等業務用物件の市場の熟成度は低く、収益価格は比準価格よりも低く求められた。よって、本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伊勢原駅からバス便利用の圏域に存し、戸建住宅とアパート等が混在する既成住宅地域である。需要は相対的に低く、地価水準は弱含みにある。

地域要因の将来予測

伊勢原駅からバス便圏域の市街化調整区域に近接する既成住宅地域で、当面は現状維持のまま推移していくものとみられる。地域要因の変動はなく需要は軟調で、地価水準は弱含み傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は伊勢原駅から徒歩限界圏乃至バス便圏域に存する事例を選択し比準した結果、標準地の市場性を反映した値が得られた。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、バス便利用の収益物件は賃料水準が低く収益価格は低位となった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との秤量的均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価水準は依然として下落傾向である。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内においてアパート等の収益物件がほとんど存在しない、賃貸市場が未成熟な地域に位置しているため、収益還元法は適用できなかった。しかし、類似の価格形成過程を経ている取引事例を基礎とする比準価格の精度は高い。したがって、代表標準地との均衡に留意し、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連性等の市場性も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成瀬第二特定土地区画整理事業が進行し、住宅だけでなく大規模商業施設も建設されて新市街地としての利便性が増してきている。

地域要因の将来予測

既に中小規模の一般住宅等が建ち並ぶが、残る空地にも次第に建物が建設されて住宅地域としての熟成度が増してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域やその周辺地域にはアパートも見られるが収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、比較的規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圈で利便性の良好な住宅地であるが、取引は少なく、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圈の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。交通利便性が良好で、地価は横這い傾向を維持していくと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は若干の共同住宅も存するが、自用物件の取引が中心であり、比準価格は同一需給圈内の類似地域内に存する取引事例を収集した。市場参加者は、収益性より居住の快適性を重視している。よって収益価格は、比準価格に比して低位に求められた。従って本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

駅徒歩圏に位置する成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因の特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域内にある戸建の取引事例を中心に比準を行って求めた。一方、収益価格は、近隣地域内には賃貸アパート等もみられることから賃貸物件を想定して収益価格を求めたが、対象標準地周辺の土地取引は、収益目的よりも自己使用目的の取引が中心である。よって、市場を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅にアパート等も混在する住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、アパートも混在する低層住宅地として熟成しており、今後とも、標準的な住宅地として現状のまま推移するものと予測する。駅に近い住宅地であり、需給は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

以上により、比準価格及び収益価格が得られた。当該地域は、一般住宅にアパートも混在する住宅地域である。従って収益価格では、アパートを想定して求めたが、想定を含む。比準価格は、規範性がある取引事例から求められた価格で実証的価格と言える。よって鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地と規準した価格を踏まえて、鑑定評価額を表記の通り決定した。