地域要因

格別の変動要因はないが、駅前の商業地域で、熟成しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、鶴川駅に近接した中層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、鶴川駅周辺の取引事例が収集できなかったことから、広範囲から取引事例を収集した。本件においては、市場性を反映しより規範性が認められる比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鶴川駅から徒歩圏内にあり、潜在需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であるが、取引の主体は快適性等の居住環境を重視する自己居住用の住宅の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益性から接近した収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は無く、地価は概ね横ばいから弱含み程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当面の間、現状のままの住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸物件は戸建住宅が定期借家されるケースが散見される程度である。個人需要者による自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。したがって、本件においては、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格をやや参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、市内でも熟成度の高い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

駅への接近性、利便性にやや劣る地域であり、バス利用が中心の為、需給関係はやや弱いと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅への接近性に劣るものの、低層住宅地域として推移している。地価は横這い状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、駅への接近性に劣り、未利用地も多い地域である。よって、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準により価格形成がなされているのが一般的である。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌することとし、更には代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな地域要因の変動はない。丘陵地で住環境に劣り、需要は緩慢である。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏で、丘陵地に戸建住宅のほかアパートが存する地域である。比準価格は、広域的に取引事例を検討して求められており、信頼性が高い価格と認められる。また、戸建住宅が多い地域の性格上収益用建物の取引はほとんど無く、収益価格の算出にあたっては貸家を想定したが、賃料総額及び容積率の制約から低位に試算された。したがって、比準価格を重視し，収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記の通り決定した。

地域要因

バス便の昭和39年開発の団地で家並みは古く、市場で選好性は低く、需要は減少しつつある。

地域要因の将来予測

バス便の開発時期の古い住宅団地で、周辺の開発時期の新しい住環境の優れた薬師台団地でも地価は下落傾向であり、近隣地域ではより下落傾向は明らかである。

価格決定の理由

比準価格は周辺に存する概ね住環境の類似した事例を採用したので格差は主に道路幅員に拠る。試算値の調整には、開発時期が古く、市場での選好性が劣る地域性に留意した。戸建住宅の建築・賃貸を想定し収益価格を求めたが、駅から離れたバス便地域で賃貸需要は少なく、自用目的の取引が主であり、収益価格は参考に留まる。比準価格を標準とし、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

鶴川駅周辺の活性化に伴い、潜在的な需要は高い。ただ、高齢化が進み、住み替え需要も目立ってきており、一部では割安の売り物件も散見される。

地域要因の将来予測

一般住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されているため、取引は自用目的が中心である。地域的には賃貸物件も混在するが、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに最近の鶴川地区の住宅地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅需要を増加させる特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中低層の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域の状況等からみて特段の地域要因の変化は見られないため、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上は第1種低層住居専用地域に指定されており、建築協約による制限も受けることから、利用形態の中心は中規模の一般住宅である。地域的に収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、取引は自用目的が中心であることから、本件では比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離がある住宅地であり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

鶴川駅への接近性の劣る地域で、建築協約により住環境は保持されているが、需要増はみられず安定的推移である。

地域要因の将来予測

大きな要因変化はなく、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、周辺に存する事例を採用して求めた。住環境は概ね類似し格差は街路条件や接近性の如何に拠った。試算値の調整には、駅への接近性のやや劣った近隣地域の地域性に留意した。建築協約で共同住宅の建築は禁じられているので戸建住宅の建築・賃貸を想定し収益価格を求めたが収益性の指標に留まる。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

住宅ローンが完済しているためか、住み替え需要が目立ってきた。ただ、周囲には住宅地の供給が多いため、売買はやや低調気味。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されている。取引は自用目的が中心であり、地域的には賃貸物件も散見されるものの、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、周囲にはまだ畑等も見られる。この1年で地域要因に特段の変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域であるが、周囲には耕作地等も散見される。地域要因に変動はなく、現状の居住環境を維持すると考える。地価は、景気の動向にも左右されるが、横這いから緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅、アパート等が混在しているが、賃料等の収益を目的とした取引は少なく、自用目的での取引が中心である。したがって、居住快適性を重視する住宅地域であるので、取引事例比較法による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高齢化が進んでいるが、そのほかに価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

特別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした第1種低層住居専用地域に属する住宅地域で、地区計画もあることから自用目的の取引が中心である。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等も勘案して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られるので評価手法は、比準価格と収益価格とを関連づけて行う必要がある。しかし、結果として収益価格が相対的に低く求められたが、賃貸市場と地価との相関関係に合理的でない憾みはあるが止むを得ないものと思料する。従って、本件においては、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、かつ代表標準地の価格との均衡を踏まえて、当該鑑定評価額を上記の通りと決定した。