地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地であり、特に大きな変動要因等はない。景気動向を背景に安定した需要があり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらず、ここしばらくは、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域であるが、土地の経済価値に見合う賃料収入が得難いため、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い取引事例から試算されており、信頼性は高い。対象地域は、自己利用目的の取引が主であることから、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

豪徳寺駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は豪徳寺駅前の中低層の店舗ビルや店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は豪徳寺駅近くで店舗兼共同住宅等が並び繁華性はあまり高くない商店街にある。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、共同住宅運営の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

京王井の頭線沿線で、住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も比較的見受けられる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は自用の住宅取得目的の個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの利便性に優る小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心アクセスも良好な住宅地域である。準幹線道路沿いのため取引は少ないが、背後住宅地の需要も堅調で、価格は上昇基調である。

地域要因の将来予測

敷地面積に応じて戸建住宅、中層のアパート等の利用形態がみられる地域である。幅員が広く車両通行量がやや多い都道沿いであるが、住宅地としての熟成度が高く、中期的には現在の利用形態を維持するものと予測した。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境は良いが、利便性の劣る住宅地で、地域要因に大きな変動はない。価格水準が低いため、それなりの需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、郊外の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある祖師ヶ谷大蔵駅を最寄り駅とする戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩で利便性ある幹線道路線商業地で需要は全般に堅調で地価上昇傾向が継続している。その他、特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅からの利便性にも優り、沿道に中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地である近隣地域の特性及び店舗、事務所、店舗兼共同住宅等収益物件が取引の中心で、自営の店舗併用住宅等も見られる状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状7号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は比較的閑静な低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新代田駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。