地域要因

広川町の西部に位置する既成住宅地域である。当該地域の住宅需要は、総じて低調であり、地価は緩やかな下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

広川町の西部に位置する旧来からの既成住宅地域で、今後も、当分の間、現状維持で推移していくものと思料される。地価については、少子・高齢化等の影響で今後も緩やかな下落基調が続くと予測される。

価格決定の理由

広川町の西部に位置する既存の戸建住宅地域に存しており、自用目的の土地取引が中心である。収益目的ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが、市内中心部から遠い当地域の住宅地に対する需要は弱く、下落幅を縮小しつつも依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、戸建住宅地域として概ね成熟した地域であり、当地域に大きな影響を及ぼすと考えられる変動要因はない。地価水準は、若干の下落幅縮小傾向にあるものの、弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主として快適性を重視した一般住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は久留米市南西部に存する事例を中心とした実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は、一般戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が成熟していないため低位に試算された。よって、本件では比準価格を中心として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市郊外の商業地域である。地域要因に変動はないが、商業繁華性は衰退傾向で不動産需需要も弱い含みである。地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同市南部郊外の商業地域に存する。比準価格は近隣地域周辺の類似地域より収集し、市場参加者や最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定要素を多く含んでいること等より、相対的な規範性はやや劣るものと判断する。以上より、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内に特急停車駅が存するため利便性は良いが、中小規模の個人商店が見られる程度で商勢は活気を欠いている。

地域要因の将来予測

大善寺は特急電車が停車するため通利便性は良いが、県道久留米柳川線沿いは空き店舗も多く商況に活気がないため、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格が求められた。比準価格は現下の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に平家建の店舗を建設し賃貸することを想定したもので、出店意欲のあるテナントを見つけられるか、建築コストに見合う賃料収受が可能か、等に不確定要素を多く含むため説得力の面で比準価格に劣後する。このため、比準価格を重視すると共に、代表標準地との価格バランスに留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動等はないが、郊外ではあるが宅地需要の見込める地域であることから、価格水準は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

周辺に農地の残る比較的新しい住宅地域である。農地が住宅に転用される可能性は価格に影響を及ぼす地域要因の変化はないものと予測する。需要は堅調であり価格水準も若干の上昇傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺には一部賃貸住宅も見られるがその数は少なく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送り、取引事例比較法のみ適用した。主な需要者はエンドユーザーであり、居住の快適性に着目し代替不動産と価格比較を行うことから、現実の取引価格に基づき市場性を反映した比準価格は説得力が高いものと判断される。したがって、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格とも概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

小学校に近接する住宅地域であり、周辺にはミニ開発分譲が活発化するなど、値頃感も相俟って需要は底堅い。

地域要因の将来予測

小学校に近い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は無いため現状での推移と予測する。分譲地開発が活発であり需要は安定しているため、地価は横ばい傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した現実的かつ実証的な価格である。当該地域は戸建住宅を中心としており、周辺の共同住宅は土地所有者によって消極運用されている地域であり、収益想定が現実的ではないため、収益還元法は採用出来なかった。よって、本件では信頼性の高い比準価格を採用し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の地価動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、住環境が優る中心部に近い住宅地については上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市内中心部に近い一般住宅が多い既存住宅地域である。市内でも利便性は比較的恵まれた地域であり、郊外部等と比べ相対的に需要が高い地域である。

価格決定の理由

比準価格が求められたが、収益価格は戸建住宅を中心とした地域であるため賃貸市場が未成熟で求めることができなかった。そこで比準価格について検討したところ、当価格は広域的に筑後市内の標準地と類似の多数の取引事例により試算したもので、実証的で説得力を持つ価格といえる。本件では比準価格を標準とし、当該標準地の過去の推移動向等を十分勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。