地域要因

丘陵地に開発された住宅団地で、環境は良好であるが、道路条件や接近条件の低位性、移動困難性等を内在している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された住宅団地としてほぼ成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は値頃感が生じている状況にあり、依然下落傾向であるが底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸物件がなく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はないが大型店舗等との競合により、郊外の路線商業地の需要は依然減退し、地価は依然下落傾向で続いている。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、今後も現況の繁華性を持続するものと予測するが、大型店舗との競合、背後地人口の減少等の影響を受け、需要は弱含みで推移しており、地価水準は依然下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、自用店舗が多い他、テナント需要が弱いため土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から、比準価格より低位に試算された。一方周辺類似地域の信頼できる取引事例を収集できたため市場の特性を反映した規範性を有する比準価格を求めることができた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。値頃感もあるが、位置関係が劣後し、より住環境良好な周辺地域での宅地供給等より、需要、地価共に弱含みで推移。

地域要因の将来予測

旧市街化調整区域内に存するほぼ熟成した住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。値頃感もあるが交通接近条件が劣り、周辺の新規宅地供給等の影響等も相俟って、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が殆どである中、近隣地域内を含む旧市街化調整区域内の信頼性が高い取引事例を多数収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、立地等より共同住宅想定が馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復傾向だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、値頃感等に起因する新規分譲の発生より、周辺地区も含め近時の信頼性が高い住宅団地内の取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変化はみうけられない。地価は微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

格別の地域要因の変動はなく環境的には現状維持、地価は値頃感から横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は当市南西部郊外の類似地域に所在する信頼のおける各事例から比準したもので、得られた価格は市場性を反映した妥当な価格といえる。当該地域は旧調区に所在する戸建住宅が主の住宅団地であり、周辺には収益物件は殆どなく賃貸市場は未成熟なため収益価格は求められなかった。比準価格だけであるが代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格が適正と判断されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

教育、商業施設等への接近性の優位性を有するが、利便性に優る旧調区内の分譲住宅地との競合により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

高松市南西部の戸建住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺の利便性に優る旧調整区域の宅地供給が続き、需要は依然減退したままで、地価は弱含みで推移しているが、値頃感も出てきている。

価格決定の理由

農地も介在する戸建住宅地域内に位置し、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は周辺類似地域内の事例より試算された価格であるが、市場の特性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。