地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い3事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は底堅さが見られ、概ね横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに指定基準地価格及び周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は未だ回復に至らず、やや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。比準価格は対象標準地と類似する代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶなかに店舗、事業所等も散見される利便性の高い住宅地域である。今後も現状で推移すると予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中小規模の戸建住宅がほとんどであり、賃貸共同住宅等の収益目的物件は、比較的規模の大きな画地以外では見あたらない。近隣においては自己使用目的の物件の取引がほとんどであることから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

駅に程近い路線商業地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。景況及び駅前整備事業等により値頃感が出ており、地価は概ね横ばい若しくは若干上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、商業地の取引事例を収集・選択の上、補修正を行って求めたものであり、不動産市場の実態を反映した実証的で説得力の有る価格が得られたものと考える。一方、収益価格については、収益物件としての売買も認められるが、自用目的等の取引が多く、収益性を重視した不動産市場の熟成度は総じて低い。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、当面現況を維持するものと予測する。地価は経済情勢を反映し、当面横這いまたはやや微増傾向で推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅を中心とした地域であることから自己の居住目的の取引が中心であり、画地規模がやや小さく共同住宅の建築には不適で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって唯一の試算価格である市場性を反映する実証的な比準価格を吟味し、周辺の標準地との検討も踏まえた結果、妥当と判断し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はないが、その利便性等から、地価動向は安定的である。

地域要因の将来予測

小規模建売住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の地域環境下で、また、地価水準については、景気の緩やかな回復基調を受け安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であることから、自用目的の取引が中心となっている。また、画地規模がやや小さく、共同住宅の想定は現実的でなく、かつ、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅を主とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動もないため、概ね現状維持で推移するものと予測する。当該地域は生活利便性も概ね良好であるため、住宅地需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域を形成しており、自用目的の取引が中心である。画地規模がやや小さいことから、共同住宅の想定は現実的でなく、かつ、一戸建賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。従って、市場の取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成している。今後も現況で推移していくものと予測される。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中小規模一戸建住宅がほとんどであり、共同住宅等の収益目的物件は大規模画地以外では見あたらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。駅徒歩圏外ではあるものの、良好な居住性等を背景に安定的需要が認められ、地価水準は横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅等への接近性等に優れていることから、需要が根強い地域あり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅へ徒歩圏内に位置し、日常利便性が高い地域であることから、将来は、短期及び中長期的にも現状を維持すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年指定基準地等価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。