地域要因

既成住宅地域として一定需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。地価も概ね底値圏にあり、一定の需要が見込まれることから地価も上昇傾向にあるが、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものとして理論的ではあるが、住宅地においては元来収益性よりも快適性等に着目されるものであり、比準価格とのこの程度の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、富木駅勢圏における売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

幹線道路である国道沿いに沿道型の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域として既に熟成している。今後もほぼ現状維持で推移すると予測する。地価動向は若干の上昇で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの低層店舗の立地する路線商業地域である。事務所、小売店舗等の立地は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度はやや低い。収益価格は比準価格に比しやや低位に試算されているが、理論的な価格である。比準価格は、規範性の高い取引事例を収集、選択したものである。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、路線商業地の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅が混在する地域で大きな変化は無いが、需給動向は安定しており、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、当面は現状を維持していくものと予測される。地価は概ね横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は、共同住宅のほか一般住宅等も多く存する地域で、取引は自己使用目的が中心である。収益価格は低位に求められたが、土地価格に見合うだけ賃料水準が形成されていないことに起因している。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係にある事例を多数収集し得たなど規範性は高い。よって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣周辺において都市計画道路「鳳上線」の事業化が進展していて、地域の環境は上昇化傾向にあるものと判断される。

地域要因の将来予測

都市計画道路「鳳上線」が進捗し沿道には店舗等が増加しつつある。地価水準は都市計画道路の進捗に伴い上昇基調で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており市場性を良く反映している。共同住宅を想定した収益価格を求めたところ上記の通り開差が生じた。対象地域の需要は自己居住目的が中心で賃貸経営目的の需要は少ない。需要者は居住の快適性、利便性を重視して不動産を選択し、収益性で意思決定をする要素は低い。従って、本件については、市場性を反映させた比準価格を採用し、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域は、一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には共同住宅等収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、市場取引では、自己使用取引が大半を占め、収益性よりも居住の快適性が重視される。よって、収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域として根強い需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。地価も概ね底値圏にあり、根強い人気があることから地価も上昇傾向にあるが、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものとして理論的ではあるが、住宅地においては元来収益性よりも快適性等に着目されるものであり、比準価格とのこの程度の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、高石駅勢圏における売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

JR鳳駅徒歩圏で利便性の良好な住宅地域である。周辺に大きな戸建分譲等はなく地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であり、JR鳳駅徒歩圏で需給は比較的安定している。今後も同様の地域的特性を維持し地価水準は緩やかに上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、賃貸マンションも見られるが自用取引が支配的で市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は、近隣地域では戸建住宅の賃貸市場が未成熟で、かつ標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が困難であるため試算しなかった。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し取引相場を重視して購入決定する傾向にあるため、本件では、代表標準地との均衡に留意し、より市場実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。住宅需要は高く、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅のほか小規模店舗も混在する住宅地域を形成しているが変動要因は見受けられず現状を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象地域は、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、周辺には共同住宅等収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で、市場取引では、自己使用取引が大半であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。よって、収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から距離のある中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、地縁性が高く需要は相対的に弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からやや距離がある既成の住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

付近に小規模の住宅分譲開発がみられるが近隣地域は住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で付近でミニ開発による住宅分譲もみられるが今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準地価格、基準地価格との検討、和泉市の立地に優れた住宅の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特に地域要因に大きな変動はなく、当分は現状にて推移するものと予測される。景気回復に伴い商業地需要も高まり、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象地域は、小売店舗を中心とする商業地域であり、周辺には収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、市場取引では、自己使用取引が大半を占めており、取引にあたっては、賃料収入を背景とした収益性は重視されない傾向にある。よって、賃貸収入による収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

羽衣地区として根強い需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。地価も概ね底値圏にあり、根強い人気があることから地価も上昇傾向にあるが、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は伽羅橋駅勢圏の小規模な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

千代田地区として一定の需要は見込まれ、特段の変動要因はないが、震災の影響により、地価は弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は見込まれ、地価も概ね底値圏にあるが、沿岸部における弱含み傾向が依然として認められる。

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は強い高師浜駅勢圏の閑静な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

付近に小規模の住宅分譲開発がみられるが近隣地域は住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で付近でミニ開発による住宅分譲もみられるが今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。景気回復が伺えるが、地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。画地規模が小さいため賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。底値感があるものの海岸線に近い地域の需要は依然として弱いため、地価水準はやや下落の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。