317,000円
兵庫県西宮市にあるJR神戸線(大阪~神戸)西宮駅の地価相場は317,000円/㎡(1,047,933円/坪)です。
西宮駅を中心とした2,000m圏内の不動産70件の地価をサンプルとしています。
地価相場算出のためのサンプル数が充分でないため、個々のサンプルデータを参照してください。
なお、地価の平均値は315,666円/㎡(1,043,523円/坪)で、最高値は329,000円/㎡(1,087,603円/坪)、最低値は305,000円/㎡(1,008,264円/坪)です。
西宮駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
西宮駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
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約296m | 290,000円/㎡ | 調査年:2010年 |
約361m | 259,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因地域要因の変動は特に認められない。JR西宮駅勢圏にあって当該駅より比較的近く、利便性等から需要は安定している。 地域要因の将来予測特に大きな地域要因の変動はなく、中規模一般住宅の多い住宅地域としての現状維持が予測される。ただ相続等による宅地の細分化や用途変更もありうる。景気の持続的回復もあり、地価は緩やかな上昇傾向が予測される。 価格決定の理由比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。標準地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心であり、収益性よりも利便性・快適性が重視される。よって収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:齋藤 誠 |
約361m | 367,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因良好な駅接近条件と街路条件を有する商業地域であり、底堅い需要が見られることから、地価はやや強含みで推移している。 地域要因の将来予測店舗、事務所のほか店舗兼共同住宅も見られる商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。良好な駅接近条件及び街路条件により底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、時系列的な価格水準の推移・動向にも留意した。 2016年01月01日不動産鑑定士:勝沼 和子 |
約361m | 365,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約654m | 220,000円/㎡ | 調査年:2008年 |
約659m | 209,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因最寄駅からやや遠い住宅地域であり、利便性等に影響を与える地域要因に特に変化は認められない。 地域要因の将来予測一般住宅のなかに駐車場等が見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと思われる。地価水準は上昇基調で推移すると予測される。 価格決定の理由賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:長谷川 一嘉 |
約659m | 223,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因今津線沿線であるものの、徒歩圏外にあり利便性に劣る。一方、環境や相対的な値頃感から地価は緩やかな上昇傾向にある。 地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、要因に変化は無く当面は現況を維持した推移と思料される。地価動向は利便性に劣るものの環境に優れ、需給バランスから穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は一般住宅と共同住宅が併存しているが、価格形成基盤は自用目的の取引が中心である。標準地の如き小規模画地の場合、経済合理性に見合った共同住宅等の建設は困難であり、戸建の貸家では収益採算が合わないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:山本 耕一 |
約686m | 357,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因大型商業施設を中心に周辺には店舗が集積しており、繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ山手幹線沿いの路線商業地域であり、周辺には分譲マンション等も多く見られる。人気の高い西宮北口駅まで徒歩圏内であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由対象不動産の存する地域は、西宮北口駅を中心とする路線商業地域であり、店舗、共同住宅等が多く見られる。収益物件も見受けられるが、取引としては自用目的のものが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、理論的な価格であり、収益性に着目して取引が行われる商業地においては説得力が高い。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:小塩 敦 |
約778m | 219,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因共同住宅も見られる住宅地域であるが、西宮市への選好性の増大を反映して地価水準は強含みである。 地域要因の将来予測価格決定の理由同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。事情補正を要しない周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とも均衡が認められる。 2016年01月01日不動産鑑定士:野村 国世 |
約830m | 370,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因駅の近くに所在し商圏が小さいが、一般的要因の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。 地域要因の将来予測店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。商業地需要に力強さはないが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:長谷川 一嘉 |
約874m | 260,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因人気のある西宮北口駅周辺へはやや遠いがアクセス可能であり、地価は強含みで推移している。 地域要因の将来予測国道背後に一般住宅、共同住宅、駐車場等が見られる住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由対象不動産の存する地域は、戸建住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であるが、取引の中心は自用目的のものが多い。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:桑名 玉樹 |
約885m | 241,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。 価格決定の理由周辺地域には戸建住宅のほかにアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。下記代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:富山 有治 |
約885m | 52,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。 地域要因の将来予測区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は郊外の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 2016年01月01日不動産鑑定士:勝沼 和子 |
約906m | 300,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約930m | 313,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約952m | 370,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因居住環境が良好で人気の高い住宅地域であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、当面は現状維持と予測する。居住環境が良好で西宮北口駅を最寄り駅とする人気の高い地域で需要が多く、地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由対象不動産周辺では、人気の高さから面大地はマンション用地として取引されることが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、本件のような面大地では説得力を有するものの、想定要素が多いことは否めない。したがって、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:小塩 敦 |
約974m | 222,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約974m | 233,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,010m | 475,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因商業地としての相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。 地域要因の将来予測金融機関等の多い西宮市を代表する商業地域で、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も一部見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:勝沼 和子 |
約1,046m | 231,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,063m | 318,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因駅接近等利便性に優れており、市内居住者を中心とした堅調な需要に支えられ、地価は底堅く推移している。 地域要因の将来予測当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現況の住環境を概ね維持するものと予測する。最寄駅や幹線道路に近く利便性に優れており、地価については、今後強含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由当該地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にはマンション等も見られるものの、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため収益還元法の適用は断念した。従って、市場で成立した多数の信頼性のある取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:金谷 正雄 |
約1,068m | 305,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。 地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。 価格決定の理由比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。また、一般的に住宅地においては、収益性よりも居住の快適性等を重視して価格形成がなされるものと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にするに止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:桑名 玉樹 |
約1,068m | 293,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,132m | 409,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因阪神西宮駅に近い商業地域で、街路・立地条件に恵まれている。景気回復感及び背後住宅地の堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測阪神西宮駅に近く、街区が整然とした商業地である。店舗兼事務所を中心に、周辺にはマンション等も見られる。特筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由店舗・事務所ビル等を中心とする地域であるが、賃貸用の収益物件も一部に見られる。しかしながら、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準に至っていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内における実際の不動産取引から査定されており、市場性を反映した実証的な価格といえる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:米虫 淳子 |
約1,166m | 790,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因最寄り駅周辺では大型商業施設を核として県下でも有数の繁華性を有すること等を背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。 地域要因の将来予測価格決定の理由近隣地域及び周辺は高層の店舗・事務所ビル等が中心となっており、需要者の多くは収益性から意志決定を行う法人であるが、近時の景気動向等から勘案して、想定した収益についての不確実性が高まりつつあることから、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺市町村の最高価格地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:長宗 巧 |
約1,166m | 770,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,171m | 332,000円/㎡ | 調査年:2009年 |
約1,213m | 285,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,246m | 193,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,246m | 204,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因準工業地域で住宅地へ移行しているところの地価は、上昇傾向にある。アサヒビール工場の跡地処理は変動要因といえる。 地域要因の将来予測対象近隣地域周辺は住宅地への移行が進んでいる。将来的には、いくらか残った工場・倉庫等も住宅地へと変貌を遂げるものと思料する。現在2∼3割程度低い地価も周辺地価水準へと徐々に上昇していくものと思われる。 価格決定の理由比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。対象近隣地域において当該市場が充実しているかどうかは疑問である。したがって、比準価格を重視し、収益価格はいくぶんか考量し、代表標準地との規準価格にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:桑名 玉樹 |
約1,316m | 250,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。 地域要因の将来予測一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:桑名 玉樹 |
約1,342m | 267,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由対象標準地は低層の賃貸マンション立地が標準的な地域に所在するが、その土地価格は、①賃貸事業収益、②投資物件に対する需要、③周辺の一般住宅地の土地取引等の影響を複合的に受けて形成されている。但し、需要の中心価格帯等から判断して、近隣地域における土地価格形成は③の影響がもっとも強いと考える。このため、本件では前記③との整合性がある比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:廣嶋 琢也 |
約1,352m | 398,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,372m | 379,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:竹之内 浩 |
約1,403m | 287,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,480m | 221,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,480m | 245,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,493m | 238,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,528m | 200,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,528m | 209,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因地域要因に特段の変動は見当たらないが、需要は比較的底堅いものがあり、地価はやや上昇傾向にある。 地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域で、特段の変動要因がないことから、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。 価格決定の理由対象標準地は、中小規模一般住宅、倉庫、事業所等が混在する既成住宅地域に存し、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って本件においては、市場を反映し、信頼性のある多数の取引事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:竹之内 浩 |
約1,528m | 200,000円/㎡ | 調査年:2013年 |
約1,538m | 198,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測価格決定の理由対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:廣嶋 琢也 |
約1,538m | 184,000円/㎡ | 調査年:2013年 |
約1,538m | 184,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,559m | 336,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。 地域要因の将来予測一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 2016年01月01日不動産鑑定士:勝沼 和子 |
約1,563m | 270,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因居住環境の良好な住宅地域で、比較的画地規模の大きな土地が多かったが、総額的観点から近年細分化傾向が進みつつある。 地域要因の将来予測戸建住宅のほか周辺にはマンション等も見られる住宅地域である。地域的特性に影響を与える要因は見られず、現状維持で推移するものと判断される。良好な居住環境から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由賃貸マンション等も一部に見られるが戸建住宅を中心とする地域で、自用目的の取引が殆どである。また、厳しい法令制限等からも経済合理牲のある賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、周辺環境の類似した取引事例から試算しており、実証的な価格として信頼性が高い。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:米虫 淳子 |
約1,572m | 243,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,619m | 272,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。 地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。 価格決定の理由比準価格の試算に際して採用した取引事例及び収益還元法で採用した賃貸事例はいずれも適切なものでありそれゆえその試算価格は相対的信頼性を有するものである。近隣地域周辺にて賃貸共同住宅等の収益物件はみられるが自己居住用目的の取引が中心であるため収益価格は低位に試算されている。よって市場参加者の思考プロセスに合致した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を図りつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:長谷川 大輔 |
約1,663m | 274,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因西宮北口駅に徒歩圏で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。 地域要因の将来予測戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。 価格決定の理由近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:小杉 正樹 |
約1,665m | 329,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由対象不動産周辺では、収益物件等が見られるが、中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、自用目的の取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:小塩 敦 |
約1,665m | 306,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。 地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:神本 文子 |
約1,668m | 260,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因良好な利便性を有する地域であり、一般的要因の影響も受け、地価は強含みで推移している。 地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 2016年01月01日不動産鑑定士:勝沼 和子 |
約1,683m | 300,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因住環境に優れている為、選好性が高いが、先行不透明感により慎重な姿勢が保たれている。 地域要因の将来予測価格決定の理由取引事例による試算価格は至近な事例が採用でき相対的に信頼性を有する。阪神間の中でも人気の高級住宅地であるため自己居住用目的での取引が主体となっている。一方利用に際しは法令規制の厳しい当該地域で、経済合理性を有する賃貸市場は成立し難いので収益還元法は適用しなかった。よって代表標準地との均衡性に十分留意しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:長宗 巧 |
約1,719m | 253,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因昨今の経済情勢を受けて、住宅地需要は堅調で、利便性に恵まれていることから、地価は上昇している。 地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が混在する低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと思われる。最寄駅周辺の堅調な需給関係から,地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:長谷川 一嘉 |
約1,719m | 260,000円/㎡ | 調査年:2008年 |
約1,731m | 232,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。 地域要因の将来予測飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由賃貸市場は成熟しているものの、収益性から意思決定を行なう需要者が中心とまでは至っておらず、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 2016年01月01日不動産鑑定士:富山 有治 |
約1,731m | 250,000円/㎡ | 調査年:2008年 |
約1,802m | 367,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因市内でも夙川エリアは選好性の強い地域であり、利便性も確保され、根強い需要があり、地価水準は強含みとなっている。 地域要因の将来予測中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:布谷 嘉浩 |
約1,835m | 252,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因地域要因に特段の変動は見られないが、人気の高い阪急西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅いものが見られ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測一般住宅を中心に、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。 価格決定の理由近隣地域は、共同住宅もみられるが自己利用目的の一般住宅が多くみられる住宅地域で、最寄駅からもやや遠く、賃貸市場における優位性が他の地域に比しやや劣る傾向にある。また対象標準地は敷地規模も小さい為、収益価格はやや低位に査定された。したがって、本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:竹之内 浩 |
約1,932m | 378,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因人気の高い夙川エリアに位置する住宅地域で、阪急及びJRの利用が可能である等、利便性にも優れ、根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測価格決定の理由周辺には賃貸物件も見られるが、採算性が低いものが多く、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は、画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、年間及び半年間変動率等の時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮し、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:横野 忠敏 |
約1,932m | 469,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,932m | 373,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,944m | 353,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因夙川駅を最寄駅とする利便性と居住環境が良好な人気エリアで選好性が強い住宅地域。住宅地として底堅い需要がある為、地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測最寄駅へは徒歩圏内で、居住環境が優れている住宅地域。地区計画により閑静な住環境は今後とも維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移していると予測する。 価格決定の理由中層マンションが多く一般住宅も混在する閑静な住宅地域で、画地規模の大きい土地はマンション用地として取引されることが多い。分譲マンション用地の取引においては、販売状況や投資採算性が検討されるものの、最終的には実勢価格や複数の業者間の価格競争等によって決定される傾向が強いものと思料する。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:中山 健一 |
約1,944m | 312,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因住環境と利便性に優れた住宅地域で、高い選好性と根強い需要から、今後も地価の上昇傾向は続くものと推察される。 地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域で、最寄駅への接近性及び良好な住環境から需要は堅調である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由自用目的の取引が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていおらず収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格といえる。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される市場傾向にあるため、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:米虫 淳子 |
約1,968m | 255,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,969m | 347,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。 地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:神本 文子 |
約1,969m | 333,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,989m | 207,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,995m | 270,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因阪神沿線であるが、駅に近く比較的閑静な環境を呈することから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性及び環境等から選好性が強く上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される住宅地域である。取引は殆どが自用目的で収益性よりも居住の快適性が選好される。賃貸事業による収益を価格形成基盤とするほどの市場熟成は見られず、また、規模等の諸条件は賃貸利用に際し効率的とはいえず収益価格は相対的に規範性が劣る。 従って、取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に収益価格を参考とし、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:山本 耕一 |
約1,995m | 267,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
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海岸線から近いエリアで有るため、地震の際の津波などの影響を受ける恐れが無いかをチェックする必要があるでしょう。
近くを流れる河川として夙川・東川が有るため、流域及び近隣地域では地盤に問題がないか、氾濫の影響を受ける恐れがないかをチェックする必要があるでしょう。
交通量の多い阪神高速3号神戸線があるため倉庫や流通の要としての需要や車保有家庭からの需要が見込めます。ただし、阪神高速3号神戸線に直接面する土地では、騒音・振動・排気ガス・電波干渉の影響を受ける可能性があります。用途に適うかチェックする必要があるでしょう。
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阪急今津線阪神国道駅 | 305,000円/㎡ |
阪急今津線今津駅 | 305,000円/㎡ |
阪神本線西宮駅 | 260,000円/㎡ |
阪急神戸本線西宮北口駅 | 279,000円/㎡ |
阪神本線久寿川駅 | 329,000円/㎡ |
JR神戸線(大阪~神戸)さくら夙川駅 | 300,000円/㎡ |
阪神本線香櫨園駅 | 294,000円/㎡ |
阪急神戸本線夙川駅 | 353,000円/㎡ |
阪神本線甲子園駅 | 324,500円/㎡ |
阪急今津線門戸厄神駅 | 266,000円/㎡ |
阪急甲陽線苦楽園口駅 | 303,000円/㎡ |
JR神戸線(大阪~神戸)甲子園口駅 | 260,000円/㎡ |
阪神本線鳴尾駅 | 329,000円/㎡ |
阪急甲陽線甲陽園駅 | 307,000円/㎡ |
阪神本線打出駅 | 328,000円/㎡ |
阪急今津線甲東園駅 | 261,000円/㎡ |
JR神戸線(大阪~神戸)芦屋駅 | 349,000円/㎡ |
阪神本線武庫川駅 | 347,000円/㎡ |
阪神武庫川線東鳴尾駅 | 207,000円/㎡ |
阪急今津線仁川駅 | 250,000円/㎡ |