地域要因

駅へ徒歩圏で利便性の良好な住宅地であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の周辺では賃貸住宅も見られるが、取引の多くは自用を目的としたものであり、投資採算性に着目した収益価格は低位に求められた。取引事例比較法においては、用途、規模のほか地域の特性の類似性が高い事例を収集できた。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

海岸に近い住宅地域であり、開発需要も堅調に推移していることから、当面は老朽建物の建て替え、面大地の開発等が進みつつ住宅地域として安定的に推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、海岸に近く、マリンスポーツ愛好家による賃貸需要は旺盛である。しかしながら指定容積率の低い第一種低層住居専用地域に属するため効率的な賃貸経営に不向きである。土地需要は戸建住宅用地としての需要が圧倒的に多いことを考慮し、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討結果、過去からの経緯等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの優良住宅地域であり安定的な需給関係にある。価格は駅徒歩圏の住宅地需要を反映して横ばいもしくは若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

古くから人気の優良住宅地であり安定的需給関係。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。価格は駅徒歩圏の住宅地需要を反映し横ばいもしくは若干の上昇傾向にあり、当面この傾向は持続と予測。

価格決定の理由

駅徒歩圏の住宅地。一般住宅の他にアパート等が混在するものの収益物件取得目的の土地取引は少なく自用物件が取引の中心。また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住快適性や生活利便性重視の住宅地域であり、同一需給圏内より収集された取引事例から規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅地域であり大きな需給ギャップのない地域である。海側住宅地の価格動向の影響により地域も横ばいもしくは若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの優良住宅地であり安定的需給関係にある。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。価格は市内海岸部の住宅地需要を反映し横ばいもしくは若干の下落傾向にある。当面この傾向は持続と予測。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパート等が混在するものの収益・投資目的の土地取引は少なく自用物件が取引の中心である。また商業地域と異なり土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。対象土地を含む近隣地域は居住快適性や生活利便性を重視する住宅地域であり、同一需給圏内より収集された取引事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り決定した。

地域要因

「茅ケ崎」駅からやや遠いものの、周辺の住環境は良好な地域であり、不動産需要も堅調であることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域内の住宅地は既に熟成しており、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持。住環境は良好な地域であり、需要は堅調であることから、今後地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と類似する低層住宅地を主体とした信頼性のある取引事例を多数収集することが出来た。一方、対象標準地の周辺にはアパート等の収益物件も見受けられるが、不動産投資総額に見合った家賃収入を得られないことから、収益価格は低位に試算された。したがって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茅ケ崎駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価水準は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄り駅からバス圏に存する住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

茅ケ崎駅からバス圏内に位置しており、規模の大きい土地についてはアパート等の収益物件として利用されているが、収益物件としての取引は少なく、自用の戸建住宅地としての取引が中心である。したがって、各手法の相対的信頼性に留意し、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、さらに単価と総額との関連性等の市場性も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茅ケ崎駅から徒歩限界圏の閑静な住宅地域である。湾岸エリアにあるので津波懸念から需要は低迷したが、現在は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

湘南イメージがある中規模一般住宅等が多い住宅地域で、今後とも同様な住環境を維持していくものと予想する。地域要因に特段の変化もなく、需要は堅調であり、地価水準は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は茅ケ崎駅の南部エリアで徒歩限界圏にある事例を比較することで低層住宅地としての市場性を反映した値が得られた。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めたが、賃料や諸経費の変動を的確に反映することには限界があった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との秤量的均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地供給の余地は十分残されている。大量供給はなく、一定の供給がみられるものの、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートが散見されるが、収益目的の土地取引は少なく、全体的に自己の居住を目的とした土地取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内において地域特性が類似し、一定の規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からのバス便エリアに位置するものの、人気ある湘南地域として需要は安定してあり、地価は引き続き横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅徒歩圏外にあるが、需給が安定的にて、価格水準は横ばいで推移している。当面この傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い多数の取引事例を収集し、個別的要因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が住宅地域に該当して居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあり、低位に試算されたと判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅、アパート等が混在し、最寄り駅までの接近性でやや劣るが、利便性が高いため、地価は横這いないしは若干の下落ですんでいる。

地域要因の将来予測

 戸建専用住宅を中心とする区画整然とするすでに熟成された住宅地域あり、地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は自用目的での取引が中心である。比準価格は多数の取引事例の中から適切な取引事例の選択を行い、価格形成要因の比較を行って求め、その実証性、信頼性は高いものと判断される。収益価格は収益性を指標とする取引は少なく、低位に求められたものと判断され、また、価格の信頼性も相対的にやや劣る。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。