三重県伊勢市二見町荘字東浦１６３２番２外(二見浦駅・松下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,200円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市二見町荘字東浦１６３２番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,200円/㎡としました。

三重県伊勢市二見町荘字東浦１６３２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市二見町荘字東浦１６３２番２外
住居表示 
価格21,200円/㎡
交通施設、距離二見浦、1,000m
地積328㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに畑、水田等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格21,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。供給は少ないが、需要はより限定的である。
地域要因の将来予測二見浦海岸近くの既成住宅地域であり、今後とも概ね現状維持で推移するものと思料される。沿岸部では需要者の選好性が低く、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市内の住宅地域で、主に沿岸部に立地する既成住宅地域との間に代替競争関係が成立する。需要者は周辺居住者及び地縁を有するものが大半で、他の地域からの転入者は殆ど見られない。沿岸部の住宅地域における需要は総じて乏しく、不動産市況は厳しい状況が続いている。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握が困難であるが、350㎡程度の土地で総額700万円∼800万円程度と思われる。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。集客力の高い外宮・内宮周辺の観光地を除き、事業用、住宅用不動産ともに需要は弱含む。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地等も見られる沿岸部の住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。二見町の中心部には比較的近いが、新規需要は少なく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測沿岸部の住宅地域で、土地利用に大きな変化はないが、津波懸念から新規需要は減少している。新たな需要を喚起する要因は見られず、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は伊勢市の郊外の住宅地域で、特に沿岸部の地域と類似性が高い。需要者は近隣居住者や地縁性等を有する個人が中心である。二見町の中心部には比較的近いが、農地等も見られる沿岸部の住宅地域で、新規需要は少ない。町内では光の街などの高台の新興住宅地域への需要が多い。市場の中心価格帯は、土地は350㎡程度で700万円前後の取引が比較的多く、新築の戸建物件は少ない。中古は1，000万円以下の物件が取引の中心である。
一般的要因人口は微減傾向、高齢化が進行している。個人消費は依然弱いが、生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数は増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5051635
北緯 136度77428

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県伊勢市黒瀬町字西河１２７番５外三重県伊勢市楠部町字緑が丘３１６１番８三重県伊勢市宇治浦田１丁目１１９番１４

参考：近隣駅の地価相場

二見浦駅(地価相場 21,200円/㎡)松下駅(地価相場 31,800円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)朝熊駅(地価相場 44,550円/㎡)池の浦シーサイド駅(地価相場 31,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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