三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外(五十鈴川駅・宇治山田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


272,000円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を272,000円/㎡としました。

三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
住居表示 
価格272,000円/㎡
交通施設、距離五十鈴川、2,500m
地積213㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況土産店、飲食店等が建ち並ぶ古くからの商業地域
前面道路の状況東7.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊勢神宮内宮前の県内有数の観光商業地域である。平成25年遷宮前の水準に参拝客数は減少したが、商勢は依然として旺盛で、土地需要は底堅い。
地域要因の将来予測伊勢神宮内宮の遷宮を終えて以降、参拝客は減少し遷宮前の数値を示している。しかし、現在も堅実な商勢は維持しており、地価の上昇の程度は逓減するものの、伊勢市内の商業地域としては強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市及び松阪市の中南勢方面における繁華な商業地域。需要者の中心は県内を主体とする小売・飲食業者である。三重県を代表する繁華な観光土産物店中心の商業地域であり、神宮参拝を商機としたイベント開催等の集客手法は効果的に機能し、商勢は繁華な状態が継続している。土地需要に比べて供給量が少ない。参拝客の減少は否めない。取引の中心は、画地規模が一定でないため確定できないが、土地総額で5000万円程度が目安と見られる。
一般的要因伊勢神宮周辺のおはらい町や外宮参道周辺を除き、商業地域の衰退が目立つ。人口の微減、高齢化を反映して、地価は全般的に下落傾向が続いている。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内宮の門前町で、多くの参拝客で賑わいがある。店舗集積度が高く繁華性もあり、供給物件は少ないが需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測店舗集積度の高い内宮の門前町で、今後も高い繁華性を維持していくものと予測する。用地需要は旺盛であるが供給物件が少ないため、地価水準は当面強含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、伊勢市を中心に県内の繁華性のある商業地域。需要者は自用目的の法人又は個人事業者が中心である。全国的に知名度の高い伊勢神宮の門前町であり、土産物店や飲食店が建ち並ぶ地域である。ポストサミット効果で外国人参拝者数も増加している。当地域への出店には話題性があり宣伝効果も高く需要は旺盛であるが、供給物件は少ない。取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因サミット効果で伊勢神宮の外国人参拝客数は増加、駅前等にホテルが進出した。伊勢志摩国立公園が環境省のモデル事業に選ばれ、今後が期待される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4602013
北緯 136度7225517

参考：該当物件周辺マップ

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三重県伊勢市大世古２丁目１１４７番

参考：近隣駅の地価相場

五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)朝熊駅(地価相場 44,550円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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