滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番(北小松駅・近江舞子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,800円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。

滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番
住居表示 
価格18,800円/㎡
交通施設、距離北小松、350m
地積383㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格18,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とする市街化調整区域内の古くからの既成地域であり、需給ともに弱く、集落内人口も減少傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の古くからの集落であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。地価は街路の狭い農家集落の需要の減退傾向を反映し依然として下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線北小松駅を中心とする旧志賀町内の古くからの農家集落地域であり地縁的選好性が強くその範囲は比較的狭いと判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者が中心である。取引等はほとんどなく住宅地としての需要も弱い。市場での中心となる価格帯は見出し難いが、旧志賀町内の既成住宅地、農家集落等の価格より400㎡程度の土地で16，000円／㎡∼20，000円／㎡程度と思料される。
一般的要因大津市の人口は県内平均よりも高い増加傾向を示しているが、平成27年4月に減少に転じその後横ばいで推移。高齢化も着実に進行している。

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格18,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する一方路画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域であり、土地利用は硬直的である。地縁が強く、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅が多い既成住宅地域で、土地利用は今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。大津市内の古くからの既成住宅地に係る市場は供給過多にあり、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大津市湖西地域の既成住宅地域である。需要者は、自己の居住を目的とした地縁を有する地元居住者である。市況は、需要が地縁を有する需要者によるものに限定される一方供給は多く、供給過多傾向が強い。取引の中心となる価格帯は、取引数が少なく見出しにくい。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。大津市の人口は微減傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2534037
北緯 135度9723925

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県大津市山中町字上ノ町９１４番滋賀県滋賀郡志賀町大字北小松字村屋敷４９５番滋賀県滋賀郡志賀町大字北小松字濱ノ堂３７９番滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番滋賀県大津市北小松字村屋敷４１４番

参考：近隣駅の地価相場

北小松駅(地価相場 18,800円/㎡)近江舞子駅(地価相場 18,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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