茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外(新鉾田駅・鉾田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,100円
2017年01月01日に行った茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新鉾田、150m |
| 地積 | 932㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 駅周辺に中小規模の低層店舗が見られる商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東18.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土田達雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土田達雄 |
|---|---|
| 価格 | 21,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型店舗の台地の幹線道路沿い出店の動きにより低地の駅前商業地の需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 新鉾田駅前の区画整理された商業地域であり、変動要因もなく当面は現状のまま推移するものと予測する。空き店舗事務所が見受けられ一部新規出店の動きもあるが衰退傾向にあり今後も下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鉾田市内及び周辺市町村の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者及び全国チェーン展開店舗等である。駅至近の区画整理済の商業地域であるが商業地取引は殆ど見られず、大型店舗等が鉾田市中心部の外周部の幹線道路沿い台地部分にシフトしている。需要の中心となる価格帯は、規模により異なるが標準的画地の920㎡の場合2，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 鉾田市は別荘地の売買が土地取引の中心となっており、従来の農家集落地域内における土地取引需要は低迷している。 |
太田聖史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太田聖史 |
|---|---|
| 価格 | 21,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路地であり、土地利用の増価が認められる。その他、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新鉾田駅近くの商業地域であるが、業種構成等に変化はない。郊外型量販店への顧客流出等により衰退傾向は顕著、収益力の低下が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 新鉾田駅近くの商業地域であるが、郊外型量販店への顧客流出等により衰退傾向は顕著であり、今後もこの傾向が続くと予測する。収益力低下による地価押し下げ圧力は当面継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鉾田市及び周辺市町村の商業地域若しくは住商混在地域一帯。需要者の中心は地元の店舗経営者等であると考えられる。駅至近の区画整理済の商業地域であるが、商業地需要の中心は事業用定期借地による新興の郊外路線商業地域へ移行、さらに地域経済の低迷から地元資本の新規出店意欲は弱く、何ら事情を含まない商業地の取引は極端に少ない。こうした状況下、現状では需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少、世帯数は微増、不動産取引件数及び住宅着工件数は期間によりややバラツキはあるものの微減傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度153552 北緯 140度5210773 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県鹿島郡旭村子生字弁天８７６番７外茨城県鹿島郡鉾田町新鉾田２丁目５番９茨城県鹿島郡旭村大字子生字葉秋上８４０番４４神奈川県横浜市旭区白根８丁目７５０番１５８神奈川県横浜市旭区今宿町字神成谷２４１４番５８茨城県鹿島郡鉾田町大字安房字鹿喰１６７０番２７茨城県鹿島郡鉾田町鉾田字新町１５７８番２外茨城県鹿島郡鉾田町鉾田字髭前２６１０番１外茨城県鉾田市新鉾田２丁目５番９茨城県鉾田市新鉾田２丁目５番９
参考：近隣駅の地価相場
新鉾田駅(地価相場 12,220円/㎡)鉾田駅(地価相場 12,220円/㎡)坂戸駅(地価相場 12,220円/㎡)北浦湖畔駅(地価相場 16,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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