茨城県水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２(内原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,000円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,000円/㎡としました。

茨城県水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２
住居表示 
価格12,000円/㎡
交通施設、距離内原、3,600m
地積441㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に事業所等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高田文明氏による調査レポート

不動産鑑定士高田文明
価格12,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁性による需給行動が主となる集落地域であり、地域状況は極めて安定的に推移している。地域内に特段の変動要因も見受けられない。
地域要因の将来予測内原駅の南東方、旧県道を中心に形成された集落地域。地域状況は安定的で特段の変動要因は見受けられない。今後も暫くは現状を維持したまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は水戸市外延部の市街化調整区域に存する集落地域。需要者は同一地区内に居住する30∼40代の分家住宅建築者にほぼ限定される。従来より需要，供給ともに少ない地域であり、需給動向は低位で安定的に推移している。取引が少なく、また規模による単価と総額の関係にばらつきが大きいため、中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因地価下落による底値感から需要は回復傾向にあるが、住環境や利便性による選好が進み、地域によって地価動向に相違がみられる。

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格12,000円/㎡
個別的要因角地であり、日照、通風による居住の快適性及び出入りの利便性に優れる。
地域要因高齢化もあり、旧来からの集落地域における需要は限定的である。地縁的関係者も近郊の住宅団地や分譲地に流出する傾向にある。
地域要因の将来予測旧道沿いに形成された既存の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと思われる。社会構造の変化、先行き不安感から集落地域における需要は少なく、地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域及び笠間市の旧友部地区に存する住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する地元出身者が中心であり、他地域からの転入者の関心は低い。土地の取引は少なく、縁故者間の取引が中心となるが、若年の縁故者の需要は水戸市内の割安な分譲地に流出する傾向にあり、地価の下落傾向が続いている。縁故者間の恩恵的取引や個人的な事情による取引等が多く、市場における需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因低金利もあり住宅地需要は一定の水準を維持しているが、景気の不透明感、先行不安感は拭えない。物件の二極化傾向が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3461813
北緯 140度3734026

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市飯富町字上釜井戸上１０６１番茨城県東茨城郡内原町三湯字宮前６６番茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２

参考：近隣駅の地価相場

内原駅(地価相場 26,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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