茨城県水戸市内原町字門１１０５番５(内原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,900円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市内原町字門１１０５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,900円/㎡としました。

茨城県水戸市内原町字門１１０５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
住居表示 
価格30,900円/㎡
交通施設、距離内原、520m
地積198㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

関哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士関哲也
価格30,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内原駅北側の大型店舗進出で内原地区は全般的に利便性が向上しており、駅前も整備され、地価の下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測内原駅徒歩圏の戸建住宅主体の住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。需給は比較的安定しており地価下落幅は縮小傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内及び隣接市町の住宅地域。需要者は市内及び近郊に居住する一次取得者層が中心である。選別化から需要は住環境や利便性の良い新興の住宅地に向かう傾向があるが、接近性も概ね良好で需給が比較的安定している当該地域の地価は僅かな下落で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は総額600万∼900万円程度、新築戸建住宅で2，400万円∼2，800万円程度と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、底値感から市内全般に地価下落幅が縮小しているが、下落率は地域の需給動向の相違により異なる動きを示している。

高田文明氏による調査レポート

不動産鑑定士高田文明
価格30,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内原駅北側の商業施設の集積により利便性が向上している。接近性で優位であるが、分譲地や区画整理地に需要は吸収されている。
地域要因の将来予測内原駅の南方、一般住宅が多い既成の住宅地域である。地域状況に大きな変化は期待できないが、駅北側の商業地域の熟成により、利便性は向上している。地価は下落率縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は内原駅を圏域とする住宅地域。需要者は旧内原町の賃貸住宅に居住する30∼40代の一次取得者が中心であり、一部隣接市町からの転入も見られる。生活利便性は比較的良好な地域であるが、土地需要は区画整理地や分譲住宅地に吸収され、既成の住宅地域である当該地域の需要は少ない。土地は200㎡程度で600∼800万円程度、新築の戸建物件では2，400∼2，800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因地価下落による底値感から需要は回復傾向にあるが、住環境や利便性による選好が進み、地域によって地価動向に相違がみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3688643
北緯 140度3535973

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市金町２丁目１６２３番２茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番茨城県水戸市東原２丁目４７１６番１２茨城県水戸市見川町字手負山２５８２番２１茨城県水戸市内原町字スワ７６３番３０茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３茨城県水戸市内原町字松下９８４番２１

参考：近隣駅の地価相場

内原駅(地価相場 26,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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