岡山県真庭市福田字森ノ下１８８番１(古見駅・美作落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,400円

2017年01月01日に行った岡山県真庭市福田字森ノ下１８８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,400円/㎡としました。

岡山県真庭市福田字森ノ下１８８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県真庭市福田字森ノ下１８８番１
住居表示 
価格13,400円/㎡
交通施設、距離古見、1,400m
地積229㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格13,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅地域である特性を反映して地域要因は安定しているが、一般的要因の影響を受けて微落傾向が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は農家住宅が主体である。周辺の農地は徐々に宅地転用されてきたが少子・高齢化によりそのペースに翳りが窺われる。将来的には混在化は避けられないものと予測する。
市場の特性旧落合町及び旧久世町の郊外に広がる農家住宅及び一般住宅混在地域が同一需給圏と認められる。需要者は同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する居住者等が中心である。市町村合併後は市役所が立地する「久世」地区に商業施設等が集積しつつあり「落合」地区の地盤低下が進行している。地域の特性を反映して建売住宅は見受けられないが土地取引の中心価格帯は300万円∼500万円程度と認められる。
一般的要因市勢振興に向け官民共に諸施策を講じているが人口の減少、高齢化の影響が大きく地価水準を押し上げる効果は窺えず停退傾向から脱し切れていない。

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格13,500円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因落合地区郊外の既成住宅地である。周辺地域で分譲地開発も見られるようになっており、徐々に安定的推移が考えられる。
地域要因の将来予測小学校の立地があり、小規模開発住宅地も散見される地区内の既存住宅地域である。当面大きな要因変化はないが、熟成方向の中で安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、落合地区郊外を中心とした旧落合町、旧久世町一円の住宅地域である。需要者は、市内に勤務する者及び当該地域に地縁的選好性を有する者が中心である。住宅地の需給動向は、周辺部でも小規模開発が見られているが、市域の中心が久世地区に移行している推移にある。中心となる価格帯は、土地で300万円∼500万円程度と見られる。
一般的要因県北部に位置する真庭市であり、少子高齢化、過疎化も進んでおり、地域間格差は拡大傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0495378
北緯 133度7511226

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県真庭市大字中福田字上木沢２０９番１岡山県真庭市大字中字平治郎屋敷３６５番１岡山県真庭市大字開田字脇田４８１番１外岡山県真庭市開田字脇田４８１番１外

参考：近隣駅の地価相場

古見駅(地価相場 25,400円/㎡)美作落合駅(地価相場 23,200円/㎡)久世駅(地価相場 25,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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