新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４８２番１外(能生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４８２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４８２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字能生字白拍子２４８２番１外
住居表示 
価格41,000円/㎡
交通施設、距離能生、100m
地積314㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域
前面道路の状況北東10.0m県道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格41,000円/㎡
個別的要因視認性や利便性に優れる角地であり、中間画地に比して効用が高い。
地域要因住民の高齢化や大型店等他地域への顧客流出で衰退傾向にある。駅近の立地優位性は薄れている。
地域要因の将来予測周辺住民の高齢化、購買力の低下により商勢は衰退傾向にある。また顧客の多くはスーパーマーケット等が立地する北方エリア周辺に流れ、駅に近い当該地域の優位性は薄れている。今後もこの傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に能生地域中心部の県道沿線地域及び既成商業地域等。より広域的に捉えると糸魚川地域近郊や青海地域の商業地域等も包含する。主な需要者は地元事業者又は地縁の個人。糸魚川地域近郊の幹線であれば圏外事業者の需要もみられるが能生地域では相対的に需要は弱い。既成地域では住民の高齢化や購買力の低下、大型店等への顧客流出により衰退化が進んでいる。取引が少なく、個別事情により条件も様々であるため中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口総数・生産年齢人口ともに減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。地域経済は停滞し、能生地域では少子高齢化の進行もより懸念される。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格41,000円/㎡
個別的要因角地であり、中間画地に比較して利用上の効用が優る。
地域要因周辺住民の購買力の低下、他地域の商業集積への顧客流出等により、衰退傾向が続いている。
地域要因の将来予測飲食店、信用金庫、併用住宅等が混在する近隣型の商店街であり、駅に近いが繁華性はやや低い。少子高齢化による人口減少傾向、スーパー等が立地する他の商業集積地への顧客流出により停滞傾向にあると思料する。
市場の特性同一需給圏は、能生地区の既成商業地域及び幹線沿いの商住混在地域を中心に、より広域的には糸魚川地域近郊や青海地域の商業地域等も含む。需要者は、地縁関係を有する地元個人事業者及び小規模法人等であり、圏外からの参入は殆どみられず期待し難い。糸魚川地域のほか上越市等の商圏に属しており、依然顧客の流出傾向が続いている。土地取引は少なく、当事者の個別事情や条件も様々であるため取引の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線の開業効果も殆どなく、能生地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1050039
北緯 137度989746

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県糸魚川市大字能生字西町７１３３番

参考：近隣駅の地価相場

能生駅(地価相場 41,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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