栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字中町１６５７番１(茂木駅・天矢場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,000円

2017年01月01日に行った栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字中町１６５７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字中町１６５７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字中町１６５７番１
住居表示 
価格30,000円/㎡
交通施設、距離茂木、250m
地積264㎡
形状(1.0:6.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況南東12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士中山亮介
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北方で、中心市街地拠点施設「ふみの森もてぎ」が平成28年に完成した。駐車場もあり、商店街衰退化の流れの中で、影響の程度が期待される。
地域要因の将来予測過疎の進行やバイパス新設により車輌通行量の減少等で店舗の閉鎖や老朽化も見られる。また、都市計画道路による道路拡幅計画は実質取り止めとなった。商業地としての衰退化は今後も続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、茂木町及びその周辺市町を含む商業地域、商住混在地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人や自営業者等である。小規模な店舗兼住宅を中心とした既存商店街で、過疎化の進行による顧客の減少、店舗の老朽化や閉鎖、後継者不足等により、商業地としての需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が非常に少ないため一概には言いづらいが、土地は概ね1㎡当たり2万円台半ば∼3万円台前半程度と推測。
一般的要因景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかな回復基調にある。当町の人口は5年間で1割以上減少しており、世帯数も減少傾向、高齢化率は県内1位。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北側の地域内に昨夏、町の新施設「ふみの森もてぎ」が開業。衰退の歯止めの一助となることが期待される。他方「道の駅もてぎ」は堅調である。
地域要因の将来予測 旧来の中心商業地域であるが、商圏人口の減少・高齢化、バイパス整備による通過車両の減少等、下記新施設を除き好材料が見当たらず、衰退傾向が続くものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は当郡及び当県東部各市町の商業地・住商混在地一円の圏域。需要者は地元の個人事業主が殆どで、圏外からの流入はほぼない。以前は独自の商圏を形成していたがその人口は減少を続け、高齢化も顕著で購買力の低下が推察される。また各店舗は自宅兼用が多く閉鎖後も物件化しにくいケースが多いため需給は特に低調である。よって取引価格帯を表示することは困難であるが、広域的見地からは㎡当り2．5∼3．5万円程度と推定される。
一般的要因人口減・高齢化（ともに県内1位）の進む中山間地の町である。地元購買率も低迷が続き、厳しい状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5330507
北緯 140度1835151

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字田里１９８０番８栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字大町１７２８番１栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字仲の内４０８番７栃木県芳賀郡茂木町大字塩田字石ヶ坪２４８番栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字安養寺前７８３番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

茂木駅(地価相場 20,000円/㎡)天矢場駅(地価相場 20,000円/㎡)笹原田駅(地価相場 20,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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