三重県南牟婁郡御浜町大字志原字平見１８４５番５２(神志山駅・紀伊市木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,200円

2017年01月01日に行った三重県南牟婁郡御浜町大字志原字平見１８４５番５２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

三重県南牟婁郡御浜町大字志原字平見１８４５番５２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県南牟婁郡御浜町大字志原字平見１８４５番５２
住居表示 
価格22,200円/㎡
交通施設、距離神志山、620m
地積200㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況空地も見られる区画整然とした一般住宅地域
前面道路の状況南6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町全体の高齢過疎化が進むなかで、志原地区の人口は比較的安定的に推移しているが、新規需要が弱く、地価の下落傾向が続く。
地域要因の将来予測開発されて相当期間を経た住宅団地であり空地も多いが、津波の影響が小さい高台に位置し、今後も現状維持で推移すると思料される。但し、高齢化の進行等から需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、御浜町内の住宅地域を主体として隣接市町内の住宅地域も含む圏域である。需要者は御浜町に地縁性を有する個人が大半であり、外部からの流入は少ない。高台にある住宅団地で一定水準の品等を有すれば比較的競争力があるものの、地域経済の低迷及び人口の減少、高齢化の進行等の影響は大きく、需要は低迷している。取引が少なく地価の把握は困難であるが、市場の中心価格帯は、土地は200㎡が標準で400万円∼500万円程度と思料される。
一般的要因御浜町の人口は県平均を上回る高い減少率が継続し、高齢化率も高い。地元経済の低迷等も相俟って、不動産需要は低迷している。

髙橋孝生氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋孝生
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅団地として特段の変動要因は見られず、概ね現況推移。地価は当町経済動向を反映して緩やかな下落傾向。
地域要因の将来予測やや高台の住宅団地として、沿岸部及び町内の他の住宅地に比して優位性はあるが、概ねは現況推移。地価は当町の経済動向を反映して緩やかな下落傾向。
市場の特性同一需給圏は御浜町を中心とするも、紀宝町、熊野市等の東紀州地区全域を包含する住宅地域である。主たる需要者は当町に地縁を有する個人が中心であり、圏外からの流入はあまり見られない。やや高台に位置し一定の品等を有する住宅団地であるが、人口減少・高齢化率の増加及び町内経済動向の低迷等により、地価は引き続き下落傾向。取引は僅少で地価は見出しがたい部分もあるが、中心価格帯は土地200㎡位で430万円∼470万円前後と判断される。
一般的要因町内の過疎化、高齢化の進行は長期的に継続。商況・景気も特段の改善の兆しはない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 33度843745
北緯 136度0604659

参考：該当物件周辺マップ

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三重県熊野市久生屋町字大前１０７２番三重県南牟婁郡御浜町大字志原字平見１９８３番１

参考：近隣駅の地価相場

神志山駅(地価相場 22,200円/㎡)紀伊市木駅(地価相場 20,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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