新潟県新潟市北区早通南２丁目２１３８番(早通駅・新崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区早通南２丁目２１３８番(新潟県新潟市北区早通南２−８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

新潟県新潟市北区早通南２丁目２１３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区早通南２丁目２１３８番
住居表示早通南２−８−４
価格38,800円/㎡
交通施設、距離早通、400m
地積230㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接する彩野地区の住宅団地による住宅一次取得需要の吸収。当該地域は、高齢化の進行により需要は低調に推移。
地域要因の将来予測開発時期の古い大規模住宅団地である。小規模スーパー等の利便施設も見られるが、住民の高齢化が顕著であることから、今後は空家や売家の増加も考えられる。
市場の特性同一需給圏は、新潟市の北区内に所在する一般住宅地域である。需要者は、区内在住者、地縁者を中心に、近隣市区町からの転入者を含む。一次取得者による需要の大半は、ニュータウン等に吸収され、高齢化の進む既存住宅地に対する需要は弱い状況である。土地は、800万円から1，000万円程度、新築戸建物件は、2，000万円台前半の物件が需要の中心と考えられる。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。住宅需要は回復しているが、一次取得者は、新規分譲地への選好性が強い。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因大型商業施設への接近性で劣り、また周辺の県営住宅団地の老朽化による住環境の悪化等により需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した郊外の住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。商業施設等への接近性で劣ることから割高感があり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区のうちJR早通駅周辺の住宅地域である。需要者は区内の一次取得者層が中心であり、外部からの転入もみられる。大型商業施設への接近性等で劣るため需要はやや弱含みで、また周辺における住宅地供給が多く、やや供給過多の状況である。土地は600∼800万円程度、新築戸建は1800∼2200万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9190065
北緯 139度1803924

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

早通駅(地価相場 25,900円/㎡)新崎駅(地価相場 32,000円/㎡)豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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