新潟県新潟市北区新元島町３９４２番３０(新崎駅・大形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区新元島町３９４２番３０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

新潟県新潟市北区新元島町３９４２番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区新元島町３９４２番３０
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離新崎、4,100m
地積200㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格32,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 区画整然とした既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。南側に近接する地域では区画整理事業による宅地供給があるが、需要はほぼ堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は北区北西方の阿賀野川右岸に位置するほぼ区画整然とした住宅地域であり、需要者は市内の平均的所得水準の一次取得者が中心である。市中心部へ通勤可能圏内の住宅地として値頃感もあり、需要は比較的堅調である。取引される価格帯は、土地のみの取引で500万円∼700万円前後、新築の戸建物件は総額2000万円前後が取引の中心である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加している。土地取引は増加しており、新設住宅着工戸数もやや増加している。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格32,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因西名目所ICの設置による交通利便性の向上、近年の地価下落による値頃感等から需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した郊外の住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。南方の土地区画整理事業による住宅地の供給はあるが、値頃感等により需要は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区の北西部・西名目所IC周辺の住宅地域である。需要者は区内の一次取得者層が中心であり、外部からの転入もみられる。ICの設置により利便性が向上しており、近年の地価下落による値頃感もあって、地価は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。土地は500∼700万円程度、新築戸建は1600∼2000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9445092
北緯 139度146083

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市北区松浜１丁目３番１７

参考：近隣駅の地価相場

新崎駅(地価相場 32,000円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)早通駅(地価相場 25,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード