新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外(妙高高原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,600円

2017年01月01日に行った新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,600円/㎡としました。

新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
住居表示 
価格20,600円/㎡
交通施設、距離妙高高原、5,000m
地積297㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況ホテル、土産店等が多い温泉街の商業地域
前面道路の状況東6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(３種)

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格20,600円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因外国人スキー客は増加傾向であるものの、通年の観光客数は伸び悩み、経済の変動要因も大きく、設備の老朽化等も目立ち、地域は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測冬季の外国人観光客増加の影響から、近隣では飲食店舗数が増加しているが、年間を通じての観光客増加には繋がっていない。廃業旅館や閉鎖店舗も見られる等地域の衰退化が目立ち、今後も地価下落が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は妙高高原地区の観光地や温泉街等が中心であるが、より広域的には隣接市郊外の商業地域等も含む。需要者は県内外の観光事業者が見込まれるが、その中心は妙高市内の観光事業者または地縁性を有する事業者等である。近年スキー客や宿泊者の減少等から観光産業の経営環境は厳しさを増しており、収益性の低迷は著しく不動産需要は極めて弱い状況である。取引される価格帯は、条件や規模等により様々であり、市場の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因住民基本台帳等による地区人口は約4850人、世帯数は約1980でいずれも減少傾向、観光関連の地場産業も振るわず宅地需要は低迷している。

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格20,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因観光客の減少が続き観光産業の不振等により土地需要は減退しており、地価は依然下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測赤倉温泉の中心街であり、観光客・スキ−客の減少の影響を直接的に受け、観光産業の経営環境は厳しい。このため土地需要の減退は著しく、地価は強めの下落傾向が継続すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は妙高高原地区の観光地・温泉街等が中心である。広域的には隣接市の商業地域をも含む。需要者は県内外の観光事業者及び飲食業関係者と考えられる。近年スキ−客減少等により観光産業の経営環境は厳しいため、不動産需要は極めて弱く価格下落が長期的に続いている。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出し得ない。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8942633
北緯 138度1781898

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外新潟県妙高市大字二俣字郷田切１５２６番４１２新潟県妙高市大字二俣字郷田切１５２６番４１２

参考：近隣駅の地価相場

妙高高原駅(地価相場 13,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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