新潟県長岡市中之島中条字宮村丙５０２番の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


8,620円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市中之島中条字宮村丙５０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,620円/㎡としました。

新潟県長岡市中之島中条字宮村丙５０２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市中之島中条字宮村丙５０２番
住居表示 
価格8,620円/㎡
交通施設、距離見附、9,700m
地積604㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格8,610円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落内では地縁者を除き転入はほとんどない。調整区域のため市場は限定的である。
地域要因の将来予測 旧中之島町北部郊外の農家集落であり閑静な住環境を維持するものと考える。需要は地縁的なものが中心で不動産の需要は弱い。価格形成要因に大きな変動はなく、今後も地価は緩やかな下落傾向に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は中之島地区∼長岡市北部郊外の市街化調整区域の農家住宅地域等で圏域は広く形成される。需要者は同じ集落内の居住者や地縁関係者にほぼ限定されている。他圏域からの転入は見られない。厳しい農業経営、若年層の都市部への流出、高齢化の影響もあり新規の需要は少なく市場は限定的である。隣接地併合等の個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格8,620円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の強い調整区域内の集落地域であり、需要は限定的である。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川右岸側及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、圏域内の居住者又は縁故関係者である。集落内における居住者数が少ない上に地縁的選好性が強い地域であることから、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5770822
北緯 138度8334554

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市深沢町字新田１８４１番１新潟県南蒲原郡中之島村大字中野西丁字居村５８０番１５ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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