新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,100円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。

新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
住居表示 
価格21,100円/㎡
交通施設、距離長岡、15,000m
地積335㎡
形状(1.0:5.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格21,100円/㎡
個別的要因 地域における標準的画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因 住宅地としての環境条件が見劣りする地域である上、江西地区等での宅地分譲の供給等もあり、既成住宅地域での需要は弱い。
地域要因の将来予測 旧与板町中心部の既成住宅地域である。旧城下町でもあり間口が狭く奥行きが長く画地条件が劣り住環境的には見劣りすることから需要が少ない上、郊外での分譲地の供給等もあり、地価に下げ止まり感はみられない。
市場の特性 同一需給圏は長岡市のうち、旧与板町内の中心市街地とその周辺にある住宅地域の全域。需要者の中心は旧与板町の居住者が大部分である。当圏域における宅地開発等については、民間による中小規模開発が散見される程度である。土地の需給動向は需要の減少、昨今の景気低迷等を反映して、弱含みの推移が続いている。取引が乏しい上、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因奥行の長い古い既成住宅地域で住環境が見劣りすることに加え、江西地区や東与板等新規供給の分譲住宅地との競合で、既成住宅地域の需要は弱い。
地域要因の将来予測旧与板町中心部の古い街並みで奥行きの長い画地が多い既成住宅地域で、住環境は見劣りする。今後もその状況に変動はないと考えられ、需要は減退しており、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧与板町中心部に近い住宅地域全域。主たる需要者は与板地域の居住者であるが、新興の分譲地については旧長岡市等からの一次取得者の参入も見られる。新興の分譲地については価格が旧長岡市内に比べて低廉で、旧長岡市への通勤も容易であることから、需要は比較的堅調であるが、既成住宅地の需要は冷え込み、極めて少ない。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。新築の戸建物件は殆ど供給されない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5417609
北緯 138度8118827

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市宝５丁目７番６新潟県三島郡与板町大字東与板３８６番新潟県長岡市蓮潟１丁目１番１３外１筆新潟県長岡市来迎寺字前田３７９１番新潟県長岡市与板町東与板３８６番新潟県長岡市寺泊上片町７７９０番１外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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