栃木県宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,400円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,400円/㎡としました。

栃木県宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４外
住居表示 
価格26,400円/㎡
交通施設、距離宇都宮、7,800m
地積914㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況国道沿いに農家住宅、店舗等が点在する地域
前面道路の状況東17.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

亀田作氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田作
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長引く地価の下落による中心部への回帰現象は続き、価格形成要因に格別の変化を認めないが、景況感の改善等を受けて下落幅は縮小傾向である。
地域要因の将来予測宇都宮市東部の国道沿いの市街化調整区域内の集落地域で、格別な変動要因もなく現状維持で推移すると見込まれる。土地需要は、選別化・中心部への回帰等により低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市外周部の市街化調整区域内に存する住宅地域一円である。需要者の中心は周辺の農業従事者等の地縁的選好性の強い居住者であり、極めて限定的である。市街地の外延的発展はあるものの、高齢化等による農業就業者数の減少、公法上の規制等により宅地需要は弱い。地価水準は、景気の緩やかな回復等により下落幅が縮小してきている。需要の中心は、2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因アベノミクスの地方への波及が遅れているものの、景気の緩やかな回復基調が続いていることから、地価の下落幅は縮小傾向が続いている。

上野初雄氏による調査レポート

不動産鑑定士上野初雄
価格26,500円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。
地域要因LRT（新交通システム）が計画されている市の東部地域にあるが、まだ特段の影響は見受けられない。
地域要因の将来予測宇都宮市東部郊外の国道沿い集落地域で市街化が抑制され地域要因の変化は少ないが、近年広い農家住宅等を分割分譲（都市計画法34条11号許可基準適合）して、複数の戸建住宅地とする動きが見受けられる。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市の市街化調整区域に所在する住宅地域一円、需要者の中心は地縁的選好性を有する居住者等である。近隣地域は国道沿いの古くからの集落で、農家住宅、既存の住宅のほか幹線道路沿いにあることから店舗等も混在している。市街地の外延的発展は進行しているものの、公法上の規制、農村をとりまく環境等により宅地需給は限定的である。土地の需要の中心は概ね2，000万円∼2，500万円程度と見られる。
一般的要因市の人口・世帯数は微増傾向にあるものの地方都市にあって依然景気浮揚の影響は少ない。地価は下落幅が縮小ないし若干の上昇地点も出てきている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5634455
北緯 139度973679

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県宇都宮市道場宿町字町南１２５２番４栃木県宇都宮市花房２丁目１８２５番２外栃木県宇都宮市泉が丘６丁目２５５８番１３３

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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