新潟県燕市中島字大道通６３９番２(分水駅・寺泊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,300円

2017年01月01日に行った新潟県燕市中島字大道通６３９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,300円/㎡としました。

新潟県燕市中島字大道通６３９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県燕市中島字大道通６３９番２
住居表示 
価格15,300円/㎡
交通施設、距離分水、2,300m
地積266㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧分水町においては近年、新興の分譲団地が供給されたこともあり、郊外の農家住宅の需要はない。
地域要因の将来予測旧分水町の農家住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。需要の乏しい郊外の農家住宅地域にあるため、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧分水町を中心に、燕市郊外に位置する既存の集落地域。需要者は地縁的関係者（隣接地居住者を含む）が大半であり、圏外からの転入はほぼ無い。燕市内においては中心市街地付近において区画整然とした新興分譲団地が供給されており、その売れ行きも比較的好調であるが、既存集落地域内においては取引は少ない。古くからの農家住宅も多く見受けられる地域で画地規模もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因燕市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。昨年に比べ土地取引件数は減少傾向で、建築着工件数は増加傾向である。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はなく、圏外からの流入者は少なく、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。農業従事者の減少、少子高齢化等を反映して、需要は弱く地価は当面下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧分水町を中心に燕市郊外に位置する農家住宅地域と判断される。需要者は地縁を有する個人が中心である。圏外からの流入者は少なく、圏内の居住者は高齢化が進行しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。取引される規模は土地によって一様には言えず、需要の中心となるような価格帯は見出せない状況である。
一般的要因燕市の人口は減少、世帯数は増加傾向で推移している。県内の景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6461237
北緯 138度833269

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県西蒲原郡分水町大字中島字大道通６３９番２新潟県西蒲原郡分水町大字野中才字前田２２１７番新潟県西蒲原郡分水町大字地蔵堂字町裏１９７３番３新潟県西蒲原郡分水町大字砂子塚字片向７２６番７新潟県燕市野中才字前田２２１７番新潟県燕市砂子塚字片向７２６番７

参考：近隣駅の地価相場

分水駅(地価相場 25,100円/㎡)寺泊駅(地価相場 25,100円/㎡)粟生津駅(地価相場 34,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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