新潟県新潟市江南区横越中央５丁目３５２１番５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,900円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区横越中央５丁目３５２１番５(新潟県新潟市江南区横越中央５−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,900円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区横越中央５丁目３５２１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区横越中央５丁目３５２１番５
住居表示横越中央５−１０−１０
価格18,900円/㎡
交通施設、距離亀田、6,100m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅等が混在する既成の住宅地域
前面道路の状況北東3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格18,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅一次取得者は分譲地への選好性が強く、既存の住宅地域である当該地域への需要は限られている。
地域要因の将来予測農村集落形態が残る街路条件不良の住宅地域である。一部、2∼3区画程度の小規模分譲等も見られる状況にあるが、当面、大きな変化なく推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区内の横越地区を中心に、これに隣接する亀田地区市街地外縁部に所在する比較的低価格帯の住宅地域である。需要者は、地元在住者や地縁者等が大半を占める。近年、住宅一次取得者の需要の大部分は、分譲地等に流出する傾向にあり、既存住宅地域である当該地域での土地需要は限られたものとなっている。画地規模のバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因H28．10．31現在江南区人口、年−0．04％、世帯数＋1．03％。新設住宅着工戸数は減少傾向にある。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格18,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因江南区中心部は宅地の供給不足の状態にあり、既成住宅地域内の介在農地や画地が大きい農家住宅地への需要が高まっている。
地域要因の将来予測集落的な趣が残る既成住宅地域であるが、農家住宅・一般住宅の混在化が緩やかに進むと予測する。未だ農家集落的な趣が色濃く、地縁選好性が強い地域であり、今後の地価は微下落ないし安定推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区横越地区及び周辺の住宅地域である。需要者の中心は圏内在住者等の個人の他、圏外からの転入も見られる。江南区中心部は宅地の供給不足の状態の中で、近年、利便性のよい圏内の需要は高まっていることを背景に近隣地域のような既存集落区内の住宅地域においても素地の需要が高まっている。そのため需給がやや改善し、地価の下落幅は縮小傾向にある。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は微減ながら底堅く推移。土地取引件数は増加、建築着工は減少と景気回復にバラつきが見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8511529
北緯 139度1515953

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字下黒瀬字居浦１８６７番１新潟県新潟市江南区横越上町３丁目１１８番１

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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