新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９(新潟県新潟市江南区曽野木２−１８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,700円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
住居表示曽野木２−１８−９
価格50,700円/㎡
交通施設、距離新潟、7,800m
地積236㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格51,000円/㎡
個別的要因北東側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因市内中心部に比較的近く、生活利便施設もあり、需要は安定的であるものの、農地に囲まれ独立性が強く、中央区等の供給物件との競争力でやや劣る。
地域要因の将来予測住宅団地として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。但し、市内中心部に近い地域で住宅地の供給が多く、地理的条件でやや劣るため、需要は一定程度はあるものの、価格は軟調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区西部及び中央区南西部の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁等を有する個人の他、圏外からの転入も見られる。市内中心部に近い中央区・東区での分譲も多く、曽野木団地は銀行や店舗があり単独の生活圏を形成しており、一定の住宅需要はあるものの、交通利便性が劣るため、景気回復の波及はやや遅れている。土地は1，000∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は微減ながら底堅く推移。土地取引件数は増加、建築着工は減少と景気回復にバラつきが見られる。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格50,400円/㎡
個別的要因接面街路が北東側であるため、日照通風等の快適性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の住宅地として熟成が進行しているものの、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。周辺で競合する住宅地の供給が多く、地価水準は弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区及び中央区南部に存する住宅地域である。需要者は江南区を中心とした新潟市内居住者が多くを占めるが、周辺市域からの転入も見られる。地価は、需要の低迷による長年の下落傾向から近年はおおむね横這いで推移して来たが、空き家等の増加による供給増に伴い再び下落局面に入っている。需要の中心となる価格帯は、更地で1000万円前後、新築戸建物件は2000∼3000万円程度である。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度86317400000001
北緯 139度0380788

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市江南区天野３丁目１０９０番１３外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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